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Una propuesta de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo el sistema de renting en Lima Metropolitana. El sistema renting consiste en departamentos de uno o dos dormitorios, diseñados para el alquiler, con una administración encargada de la gestión y mantenimiento. El documento identifica etapas y procesos clave, realiza un estudio de mercado, analiza la factibilidad y desarrolla la planificación técnica, económica y financiera de un proyecto modelo. Se concluye que el plan es viable y factible, presentando una rentabilidad del 12.5% y una TIR y VAN aceptables. Podría ser útil para estudiantes, profesionales del sector y emprendedores interesados en proyectos de vivienda en alquiler bajo el modelo renting.
Typology: Cheat Sheet
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Tesis para obtener por el título profesional de Ingeniera Civil AUTORA: Cynthia Esther Tenorio Vásquez ASESOR: Miguel Angel Lozano Vargas COASESOR: Leonardo Rafael Lung Huen Lima, abril, 2022
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A Dios, por ser mi guía y protección constante. A mis padres y hermana, por ser mi principal fortaleza, motivación y apoyo incondicional. A mis familiares en el cielo, por darme las fuerzas necesarias para llegar hasta donde estoy. A mi pareja y amigos, por alentarme día a día a seguir adelante frente a las dificultades. A mis asesores, por su acompañamiento y guía constante para el desarrollo de esta tesis.
iii proyectos inmobiliarios desarrollados en el modelo renting que permiten el alquiler masivo y formalizado, que impulsa a tener como objetivo la elaboración de un plan para el desarrollo de este tipo de proyectos. Esta situación, genera la principal pregunta de investigación de la tesis: ¿Cómo elaborar una propuesta de plan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo el sistema renting en Lima Metropolitana, 2021? Para resolver esta pregunta, se realiza una revisión de la literatura que permite identificar y definir las etapas y procesos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Las etapas, identificadas como el estudio de mercado, análisis de factibilidad y planificación; y sus respectivos procesos serán validadas a través de una encuesta a cinco expertos del sector. Luego de ello, se procede a realizar el análisis de un caso de estudio siguiendo la metodología planteada anteriormente. Para el estudio de mercado, se analiza la situación actual de la industria, el comportamiento de los precios de venta y alquiler, y la rentabilidad de los distritos de Lima, con ello, se definen las variables de segmentación del mercado. Para el análisis de la factibilidad, se decide la ubicación del proyecto; se elabora la cabida arquitectónica; se definen los precios de venta y alquiler de los departamentos; y se evalúa la rentabilidad para la empresa inmobiliaria y para el inversionista mediante el TIR y VAN del flujo de caja. Finalmente, para la planificación se identifican los procedimientos, trámites y documentos que deben elaborarse desde el aspecto técnico, económico, financiero y comercial. Una vez completado el estudio de caso se procede a elaborar una propuesta preliminar de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting. Esta propuesta se somete a juicio de expertos mediante una entrevista a cinco profesionales del sector, los cuales validarán el contenido y utilidad del plan. Con ello, se elabora la propuesta final de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting, la cual servirá como guía para comprender el modelo renting y tener éxito en su desarrollo, orientada a los desarrolladores inmobiliarios que tengan interés por ejecutar este tipo de proyectos.
vii ÍNDICE DE FIGURAS Figura 4.12. Alquiler de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos
ix ÍNDICE DE TABLAS
x Tabla 26. Análisis de sensibilidad del Proyecto AZALEA ................................................................... 69 Tabla 27. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (100% ocupación) ............................................................................................................................................................ 77 Tabla 28. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (90% ocupación) ............................................................................................................................................................ 77 Tabla 29. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (80% ocupación) ............................................................................................................................................................ 78 Tabla 30. Análisis de sensibilidad para el inversionista ..................................................................... 78 Tabla 31. Comparación de las características de los edificios MoDo y Azalea .................................. 79 Tabla 32. Comparación de las características del modelo Renting de Azalea y Airbnb ..................... 81 Tabla 33. Cálculo del pago de IGV ..................................................................................................... 90 Tabla 34_. Estado de ganancias y pérdidas_ .......................................................................................... 90 Tabla 35. Estructura de Financiamiento para el proyecto .................................................................. 91 Tabla 36. Tipos de departamentos del proyecto .................................................................................. 92 Tabla 37. Precio de venta de los departamentos ................................................................................. 93 Tabla 38. Precio de alquiler de los departamentos ............................................................................. 93 Tabla 39. Precio de alquiler de los departamentos ............................................................................. 99
2 En el 2019, la venta de departamentos se mantuvo constante a lo largo de los meses; sin embargo, fue para el 2020 donde la situación cambió completamente. En marzo, con la llegada del COVID-19 a nuestro país, se declaró el estado de emergencia y cuarentena nacional que duró más de 100 días y paralizó completamente a toda la población. Esta situación produjo una crisis económica que llevó a una caída del PBI del 13% en el Perú, la mayor en América Latina, lo que afecto considerablemente al mercado inmobiliario. La venta de departamentos en marzo bajó más de un 60% y continuó su descenso durante el mes de abril tal y como se observa en la Figura 1. 2. Así mismo, el precio de venta por metro cuadrado se redujo en un 4.1% y el del alquiler en 2.1% (HPC, 2020); y la rentabilidad de la inversión en viviendas para el alquiler en Lima para el 2020 disminuyó en un 4.57% con respecto al año (Gestión, 2020). Figura 1. 2. Datos Históricos de Ventas en U.I Tomado de ADIPERÚ (2020) Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana Sin embargo, la demanda insatisfecha de viviendas en Lima Metropolitana, acumulada a través de los años, ha permitido que la venta de unidades inmobiliarias se recupere con rapidez, aumentando considerablemente en mayo y los meses siguientes. Según reportes del ASEI Perú, se espera que el sector inmobiliario tarde entre seis a nueve meses en recuperar la estabilidad que consolidaba previo a la llegada de la pandemia (Oblitas, 2020).
3 1.2. Planteamiento del problema El gerente de ADI Perú, Rodolfo Bragagnini comentó, a través del diario El Comercio, que se tiene una demanda de casi 800 mil viviendas para el alquiler, de la cual solo se está cubriendo el 4%, dejando así una gran brecha, que se encuentra en continuo crecimiento debido a la migración de personas de provincia y de migrantes de otros países a la ciudad de Lima, y que en la actualidad solo se atiende de mediante el modelo convencional de alquiler (Roque, 2019). La solución ante este problema radica en fomentar el alquiler formalizado y masivo que permita atender la necesidad de un hogar. Es por ello, que nace la alternativa del renting, también llamado renta residencial o multifamily, como una solución para acortar la brecha existente de vivienda en el Perú. Frente a la nueva preferencia de los compradores jóvenes hacia la inversión de sus inmuebles, las empresas inmobiliarias están comenzando a generar proyectos orientados en exclusiva al alquiler de departamentos. Una de las tendencias que está llegando a nuestro país y que está enfocada a este sistema es la renta residencial, o también llamado Renting , un modelo de proyecto inmobiliario que consiste en un conjunto de departamentos, de uno o dos dormitorios, diseñados exclusivamente para el alquiler, en donde existe una administración encargada de la gestión de los alquileres y el mantenimiento del edificio (Barrios et al., 2021). Estos departamentos pueden pertenecer a uno o más dueños, a través de la venta de los inmuebles a personas interesadas en generar ingresos mensuales por el alquiler del departamento. Los departamentos se suelen vender amoblados de modo que el arrendatario se ahorra gastos adicionales. Además, incluye áreas comunes y un sistema de administración eficiente que permite la solución rápida y efectiva de problemas con el inmueble. Los edificios de departamentos diseñados exclusivamente para el alquiler se desarrollan principalmente en Europa y los Estados Unidos; sin embargo, Latinoamérica no se queda atrás
5 Preguntas específicas:
6 1.5. Justificación El mercado inmobiliario de venta y alquiler de viviendas en el Perú viene creciendo a gran escala sobre todo en Lima Metropolitana. La estabilidad y crecimiento de los precios de inmuebles permiten que esta ciudad sea considerada una de las más seguras para invertir de Latinoamérica (Properati, 2019). Así mismo, la necesidad de alquiler debido a las migraciones de estudiantes y profesionales de los diferentes departamentos del Perú que llegan a la capital en busca de mejores oportunidades y rentan departamentos con una ubicación estratégica cerca a sus centros de estudios o laborales por periodos intermedios y posteriormente se consolidan comprando una vivienda en la zona de su preferencia. Por ello, es que son cada vez más los interesados en la inversión en departamentos para alquiler; sin embargo, existen algunas características sobre los tramites y toma de decisiones que pueden ocasionar que el proceso de la inversión se torne complicada, que se realice una compra equivocada o se desista de hacerlo. Por un lado, es necesario realizar un estudio de mercado donde se considere la ubicación del departamento, la zona urbana y alrededores, la cantidad de dormitorios, la accesibilidad de transporte, entre otros detalles. Por otro lado, una vez realizada la compra, se debe realizar una serie de trámites legales para realizar el contrato de alquiler, el cual debe incluir todas las cláusulas necesarias para garantizar una renta segura y exitosa; amoblar el inmueble para que sea más atractivo y eficiente para el inquilino; e invertir tiempo en visitar regularmente la propiedad, con el fin de asegurar que esté en buenas condiciones. Todos estos procesos han impulsado a las empresas inmobiliarias a generar proyectos que solucionen las dificultades de inversión para poder obtener una mayor cantidad de clientes que inviertan en sus departamentos. Los proyectos de departamentos bajo el sistema renting, destinados exclusivamente al alquiler y con un servicio que administre la renta, resuelve los problemas antes mencionados
8 CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO 2.1. Definiciones Para desarrollar adecuada el presente trabajo de investigación, se definirán los principales procesos o términos utilizados. 2.1.1. Relacionados al Estudio de Mercado
9 2.1.2. Relacionados al Análisis de Factibilidad
