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Plan para proyectos inmobiliarios bajo el sistema renting en Lima Metropolitana, Cheat Sheet of Law

Una propuesta de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo el sistema de renting en Lima Metropolitana. El sistema renting consiste en departamentos de uno o dos dormitorios, diseñados para el alquiler, con una administración encargada de la gestión y mantenimiento. El documento identifica etapas y procesos clave, realiza un estudio de mercado, analiza la factibilidad y desarrolla la planificación técnica, económica y financiera de un proyecto modelo. Se concluye que el plan es viable y factible, presentando una rentabilidad del 12.5% y una TIR y VAN aceptables. Podría ser útil para estudiantes, profesionales del sector y emprendedores interesados en proyectos de vivienda en alquiler bajo el modelo renting.

Typology: Cheat Sheet

2023/2024

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ
FACULTAD DE CIENCIAS E INGENIERÍA
PROPUESTA DE PLAN PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO BAJO EL SISTEMA RENTING EN LIMA
METROPOLITANA, 2021
Tesis para obtener por el título profesional de Ingeniera Civil
AUTORA:
Cynthia Esther Tenorio Vásquez
ASESOR:
Miguel Angel Lozano Vargas
COASESOR:
Leonardo Rafael Lung Huen
Lima, abril, 2022
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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ

FACULTAD DE CIENCIAS E INGENIERÍA

PROPUESTA DE PLAN PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO

INMOBILIARIO BAJO EL SISTEMA RENTING EN LIMA

METROPOLITANA, 2021

Tesis para obtener por el título profesional de Ingeniera Civil AUTORA: Cynthia Esther Tenorio Vásquez ASESOR: Miguel Angel Lozano Vargas COASESOR: Leonardo Rafael Lung Huen Lima, abril, 2022

i i

DEDICATORIA

A Dios, por ser mi guía y protección constante. A mis padres y hermana, por ser mi principal fortaleza, motivación y apoyo incondicional. A mis familiares en el cielo, por darme las fuerzas necesarias para llegar hasta donde estoy. A mi pareja y amigos, por alentarme día a día a seguir adelante frente a las dificultades. A mis asesores, por su acompañamiento y guía constante para el desarrollo de esta tesis.

iii proyectos inmobiliarios desarrollados en el modelo renting que permiten el alquiler masivo y formalizado, que impulsa a tener como objetivo la elaboración de un plan para el desarrollo de este tipo de proyectos. Esta situación, genera la principal pregunta de investigación de la tesis: ¿Cómo elaborar una propuesta de plan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo el sistema renting en Lima Metropolitana, 2021? Para resolver esta pregunta, se realiza una revisión de la literatura que permite identificar y definir las etapas y procesos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Las etapas, identificadas como el estudio de mercado, análisis de factibilidad y planificación; y sus respectivos procesos serán validadas a través de una encuesta a cinco expertos del sector. Luego de ello, se procede a realizar el análisis de un caso de estudio siguiendo la metodología planteada anteriormente. Para el estudio de mercado, se analiza la situación actual de la industria, el comportamiento de los precios de venta y alquiler, y la rentabilidad de los distritos de Lima, con ello, se definen las variables de segmentación del mercado. Para el análisis de la factibilidad, se decide la ubicación del proyecto; se elabora la cabida arquitectónica; se definen los precios de venta y alquiler de los departamentos; y se evalúa la rentabilidad para la empresa inmobiliaria y para el inversionista mediante el TIR y VAN del flujo de caja. Finalmente, para la planificación se identifican los procedimientos, trámites y documentos que deben elaborarse desde el aspecto técnico, económico, financiero y comercial. Una vez completado el estudio de caso se procede a elaborar una propuesta preliminar de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting. Esta propuesta se somete a juicio de expertos mediante una entrevista a cinco profesionales del sector, los cuales validarán el contenido y utilidad del plan. Con ello, se elabora la propuesta final de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting, la cual servirá como guía para comprender el modelo renting y tener éxito en su desarrollo, orientada a los desarrolladores inmobiliarios que tengan interés por ejecutar este tipo de proyectos.

iv

ÍNDICE

vii ÍNDICE DE FIGURAS Figura 4.12. Alquiler de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos

ix ÍNDICE DE TABLAS

  • CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN Pág.
    • 1.1. Antecedentes y contexto actual
    • 1.2. Planteamiento del problema
    • 1.3. Preguntas de Investigación
    • 1.4. Objetivos
    • 1.5. Justificación...............................................................................................................
    • 1.6. Limitaciones
  • CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO
    • 2.1. Definiciones
    • 2.2. Conceptos previos
  • CAPÍTULO 3. METODOLOGÍA
    • 3.1. Diseño de la investigación.......................................................................................
    • 3.2. Instrumento..............................................................................................................
    • 3.3. Validación
    • 3.4. Desarrollo de la Investigación
    • 3.5. Resultados de validación de expertos de las etapas y procesos iniciales
  • CAPÍTULO 4. ESTUDIO DE MERCADO
    • 4.1. Identificación de los interesados en el modelo renting
      • 4.1.1. Del cliente (el inversionista)
      • 4.1.2. Del usuario (el inquilino)
    • 4.2. Análisis situacional del entorno
      • 4.2.1. Situación del Macro Entorno:
      • 4.2.2. Situación del Micro Entorno:
    • 4.3. Estudio de la oferta y demanda
      • 4.3.1. De la venta
      • 4.3.2. Del alquiler
      • 4.3.3. De la rentabilidad
    • 4.4. Análisis de variables de segmentación
      • 4.4.1. Situación socio-económica
      • 4.4.2. Preferencias de ubicación v
      • 4.4.3. Preferencias en características para el alquiler
  • CAPÍTULO 5. FACTIBILIDAD
    • 5.1. Elección de la ubicación y el terreno
    • 5.2. Cabida Arquitectónica
    • 5.3. Perfil del producto
      • 5.3.1. Descripción del modelo de negocio
      • 5.3.2. Memoria Descriptiva
      • 5.3.3. Grado de innovación y relevancia
      • 5.3.4. Valor Agregado del Proyecto
      • 5.3.5. Estimación del precio
    • 5.4. Análisis Financiero de la Inmobiliaria
      • 5.4.1. Detalle de egresos
      • 5.4.2. Programa de Ventas
      • 5.4.3. Flujo de Caja
      • 5.4.4. Análisis de sensibilidad
    • 5.5. Análisis Financiero del Inversionista
      • 5.5.1. Flujo de caja del inversionista
      • 5.5.2. Evaluación a distintos escenarios
      • 5.5.3. Análisis de la sensibilidad
    • 5.6. Análisis de la competencia
      • 5.6.1. Entre proyectos de la misma categoría
      • 5.6.2. Entre proyectos de categoría similar
  • CAPÍTULO 6. PLANIFICACIÓN
    • 6.1. Planificación Técnica
      • 6.1.1. Gestión de la compra del terreno
      • 6.1.2. Desarrollo del proyecto
    • 6.2. Planificación Económica
    • 6.3. Planificación Financiera
    • 6.4. Planificación Comercial
      • 6.4.1. Producto
      • 6.4.2. Precio
      • 6.4.3. Plaza vi
      • 6.4.4. Promoción
    • 6.5. Inicio y cierre de proyecto
      • 6.5.1. Conformidad de obra
      • 6.5.2. Declaratoria de fabrica
      • 6.5.3. Reglamento Interno
      • 6.5.4. Independización de Unidades Inmobiliarias
  • CAPÍTULO 7. PROPUESTA DE PLAN
    • 7.1. Validación del plan..................................................................................................
    • 7.2. Presentación de plan
  • CAPÍTULO 8. CONCLUSIONES
    • 8.1. Conclusiones
    • 8.2. Recomendaciones
  • REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
  • Figura 1.1. Ventas de departamentos nuevos Pág.
  • Figura 1.2. Datos Históricos de Ventas en U.I
  • Figura 3.1. Metodología de trabajo
  • Figura 3.2. Mapeo de Procesos - Etapa 1: Estudio de Mercado
  • Figura 3.3. Mapeo de Procesos - Etapa 2: Análisis de Factibilidad
  • Figura 3.4. Mapeo de Procesos: Etapa 3 – Planificación
  • Figura 3.5. Valoración de la importancia de los procesos del Estudio de Mercado
  • Figura 3.6. Valoración de la importancia de los procesos del Análisis de Factibilidad
  • Figura 3.7. Valoración de la importancia de los procesos de Planificación – Parte
  • Figura 3.8. Valoración de la importancia de los procesos de Planificación – Parte
  • Figura 4.1. Variación Porcentual del PBI del Sector Construcción
  • Figura 4.2. Desembolso de Créditos Hipotecarios..............................................................................
  • Figura 4.3. Ingresos netos mensuales de los hogares por NSE
  • Figura 4.4. Precio de Venta en US$ por m2
  • Figura 4.5. Per: Precio de Venta/Alquiler anual en US$ por m2
  • Figura 4.6. Precio de venta por metro cuadrado en USD/m2
  • Figura 4.7. Venta de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos
  • Figura 4.8. Venta de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Medios
  • Figura 4.9 Estructura de la oferta de vivienda nueva en Lima Metropolitana
  • Figura 4.10 Demanda potencial de vivienda por nivel socioeconómico
  • Figura 4.11. Precio de alquiler por mes en SOLES/MES
  • aborado por autor, adaptado de la información del portal web de Urbania El
  • Figura 4.13 Alquiler de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos
  • Figura 4.14. Rentabilidad anual según distrito en la ciudad de Lima
  • Figura 4.15. Distribución de Hogares según NSE 2020 en Lima Metropolitana
  • Figura 4.16. Distribución de las zonas por NSE en Lima Metropolitana viii
  • Figura 4.17. Viviendas Vendidas por Sector Urbano
  • Figura 5.1. Mapa General de San Miguel
  • Figura 5.2. Ubicación del terreno
  • Figura 5.3. Programa de Ventas de los Departamentos – Parte
  • Figura 5.4. Programa de Ventas de los Departamentos – Parte
  • Figura 5.5. Flujo de Caja del Proyecto – Parte
  • Figura 5.6. Flujo de Caja del Proyecto – Parte
  • Figura 5.7. Flujo de Caja de Inversionista – Caso 1: Pago al contado con análisis de la inversión a
  • años.....................................................................................................................................................
  • Figura 5.8. Flujo de Caja de Inversionista – Caso 2: Préstamo a 15 años con inicial del 20%
  • Figura 5.9 Flujo de Caja de Inversionista – Caso 3: Préstamo a 25 años con inicial del 20%
  • Figura 5.10. Flujo de Caja de Inversionista – Caso 4: Préstamo a 20 años con inicial del 20%
  • Figura 5.11. Flujo de Caja de Inversionista – Caso 5: Préstamo a 20 años con inicial del 10%
  • Figura 6.1. Cronograma de Gastos del Proyecto en US$ - Parte
  • Figura 6.2. Cronograma de Gastos del Proyecto en US$ - Parte
  • Figura 7.1. Validación de la correcta explicación de la definición del modelo renting.......................
  • Figura 7.2. Validación de la correcta explicación de la importancia del plan
  • Figura 7.3. Validación de la adecuada definición de las etapas
  • Figura 7.4 Validación de la correcta explicación de la etapa de estudio de mercado
  • Figura 7.5. Validación de la correcta explicación de la etapa de análisis de factibilidad
  • Figura 7.6. Validación de la correcta explicación de la etapa de planificación
  • Figura 7.7. Validación de las recomendaciones presentadas en el plan
  • Tabla 1. Etapas y procesos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario Pág.
  • Tabla 2. Etapas y procesos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario
  • Tabla 3. Venta de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos
  • Tabla 4. Venta de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Medios
  • Tabla 5 Alquiler de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Altos
  • Tabla 6. Alquiler de departamentos por cantidad de dormitorios en distritos de Ingresos Medios
  • Tabla 7. Selección de terrenos en oferta en Pueblo Libre
  • Tabla 8. CBA para la elección del terreno
  • Tabla 9. Parámetros Urbanísticos del Terreno
  • Tabla 10. Características del proyecto
  • Tabla 11. Tipos de unidades inmobiliarias disponibles para la venta
  • Tabla 12. Cuadro de acabados en Departamentos
  • Tabla 13. Cuadro de acabados en Áreas Comunes
  • Tabla 14. Cuadro de acabados en Estacionamientos
  • Tabla 15. Precios de Venta y Alquiler en San Miguel
  • Miguel Tabla 16. Precios de venta total y por metro cuadrado de departamentos de un dormitorio en San
  • Miguel Tabla 17. Precios de venta total y por metro cuadrado de departamentos de dos dormitorios en San
  • Tabla 18. Análisis de Punto Equilibrio
  • Tabla 19. Precios de alquiler de los departamentos de un dormitorio en San Miguel
  • Tabla 20. Precios de alquiler de los departamentos de dos dormitorios en San Miguel
  • Tabla 21. Precios de alquiler de los departamentos en soles por mes
  • Tabla 22. Análisis de precio para asegurar buena rentabilidad
  • Tabla 23. Precios de venta según tipo de unidad en dólares y soles.
  • Tabla 24. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno
  • Tabla 25. Detalle de Egresos del proyecto en dólares americanos ($)

x Tabla 26. Análisis de sensibilidad del Proyecto AZALEA ................................................................... 69 Tabla 27. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (100% ocupación) ............................................................................................................................................................ 77 Tabla 28. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (90% ocupación) ............................................................................................................................................................ 77 Tabla 29. Ingresos mensuales por alquiler para el inversionista y tiempo de retorno (80% ocupación) ............................................................................................................................................................ 78 Tabla 30. Análisis de sensibilidad para el inversionista ..................................................................... 78 Tabla 31. Comparación de las características de los edificios MoDo y Azalea .................................. 79 Tabla 32. Comparación de las características del modelo Renting de Azalea y Airbnb ..................... 81 Tabla 33. Cálculo del pago de IGV ..................................................................................................... 90 Tabla 34_. Estado de ganancias y pérdidas_ .......................................................................................... 90 Tabla 35. Estructura de Financiamiento para el proyecto .................................................................. 91 Tabla 36. Tipos de departamentos del proyecto .................................................................................. 92 Tabla 37. Precio de venta de los departamentos ................................................................................. 93 Tabla 38. Precio de alquiler de los departamentos ............................................................................. 93 Tabla 39. Precio de alquiler de los departamentos ............................................................................. 99

2 En el 2019, la venta de departamentos se mantuvo constante a lo largo de los meses; sin embargo, fue para el 2020 donde la situación cambió completamente. En marzo, con la llegada del COVID-19 a nuestro país, se declaró el estado de emergencia y cuarentena nacional que duró más de 100 días y paralizó completamente a toda la población. Esta situación produjo una crisis económica que llevó a una caída del PBI del 13% en el Perú, la mayor en América Latina, lo que afecto considerablemente al mercado inmobiliario. La venta de departamentos en marzo bajó más de un 60% y continuó su descenso durante el mes de abril tal y como se observa en la Figura 1. 2. Así mismo, el precio de venta por metro cuadrado se redujo en un 4.1% y el del alquiler en 2.1% (HPC, 2020); y la rentabilidad de la inversión en viviendas para el alquiler en Lima para el 2020 disminuyó en un 4.57% con respecto al año (Gestión, 2020). Figura 1. 2. Datos Históricos de Ventas en U.I Tomado de ADIPERÚ (2020) Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana Sin embargo, la demanda insatisfecha de viviendas en Lima Metropolitana, acumulada a través de los años, ha permitido que la venta de unidades inmobiliarias se recupere con rapidez, aumentando considerablemente en mayo y los meses siguientes. Según reportes del ASEI Perú, se espera que el sector inmobiliario tarde entre seis a nueve meses en recuperar la estabilidad que consolidaba previo a la llegada de la pandemia (Oblitas, 2020).

3 1.2. Planteamiento del problema El gerente de ADI Perú, Rodolfo Bragagnini comentó, a través del diario El Comercio, que se tiene una demanda de casi 800 mil viviendas para el alquiler, de la cual solo se está cubriendo el 4%, dejando así una gran brecha, que se encuentra en continuo crecimiento debido a la migración de personas de provincia y de migrantes de otros países a la ciudad de Lima, y que en la actualidad solo se atiende de mediante el modelo convencional de alquiler (Roque, 2019). La solución ante este problema radica en fomentar el alquiler formalizado y masivo que permita atender la necesidad de un hogar. Es por ello, que nace la alternativa del renting, también llamado renta residencial o multifamily, como una solución para acortar la brecha existente de vivienda en el Perú. Frente a la nueva preferencia de los compradores jóvenes hacia la inversión de sus inmuebles, las empresas inmobiliarias están comenzando a generar proyectos orientados en exclusiva al alquiler de departamentos. Una de las tendencias que está llegando a nuestro país y que está enfocada a este sistema es la renta residencial, o también llamado Renting , un modelo de proyecto inmobiliario que consiste en un conjunto de departamentos, de uno o dos dormitorios, diseñados exclusivamente para el alquiler, en donde existe una administración encargada de la gestión de los alquileres y el mantenimiento del edificio (Barrios et al., 2021). Estos departamentos pueden pertenecer a uno o más dueños, a través de la venta de los inmuebles a personas interesadas en generar ingresos mensuales por el alquiler del departamento. Los departamentos se suelen vender amoblados de modo que el arrendatario se ahorra gastos adicionales. Además, incluye áreas comunes y un sistema de administración eficiente que permite la solución rápida y efectiva de problemas con el inmueble. Los edificios de departamentos diseñados exclusivamente para el alquiler se desarrollan principalmente en Europa y los Estados Unidos; sin embargo, Latinoamérica no se queda atrás

5 Preguntas específicas:

  • ¿Cómo identificar las etapas y procesos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo el sistema renting bajo conceptos teóricos y validarlos por expertos?
  • ¿Cómo realizar un estudio de mercado para evaluar la rentabilidad de la inversión en el alquiler en diferentes distritos de Lima Metropolitana, 2021?
  • ¿Cómo analizar la factibilidad de un proyecto en el sistema renting bajo determinadas características en Lima Metropolitana, 2021?
  • ¿Cómo desarrollar la planificación técnica, económica y financiera del proyecto tipo renting en Lima Metropolitana, 2021? 1.4. Objetivos Objetivo General: Elaborar una propuesta de un plan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo el sistema renting en Lima Metropolitana, 2021 Objetivos específicos:
  • Identificar las etapas y procesos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo el sistema renting bajo conceptos teóricos y validarlos por expertos
  • Realizar un estudio de mercado para evaluar la rentabilidad de la inversión en el alquiler en diferentes distritos de Lima Metropolitana, 2021
  • Analizar la factibilidad de un proyecto en el sistema renting bajo determinadas características en Lima Metropolitana, 2021
  • Desarrollar la planificación técnica, económica y financiera del proyecto tipo renting en Lima Metropolitana, 2021

6 1.5. Justificación El mercado inmobiliario de venta y alquiler de viviendas en el Perú viene creciendo a gran escala sobre todo en Lima Metropolitana. La estabilidad y crecimiento de los precios de inmuebles permiten que esta ciudad sea considerada una de las más seguras para invertir de Latinoamérica (Properati, 2019). Así mismo, la necesidad de alquiler debido a las migraciones de estudiantes y profesionales de los diferentes departamentos del Perú que llegan a la capital en busca de mejores oportunidades y rentan departamentos con una ubicación estratégica cerca a sus centros de estudios o laborales por periodos intermedios y posteriormente se consolidan comprando una vivienda en la zona de su preferencia. Por ello, es que son cada vez más los interesados en la inversión en departamentos para alquiler; sin embargo, existen algunas características sobre los tramites y toma de decisiones que pueden ocasionar que el proceso de la inversión se torne complicada, que se realice una compra equivocada o se desista de hacerlo. Por un lado, es necesario realizar un estudio de mercado donde se considere la ubicación del departamento, la zona urbana y alrededores, la cantidad de dormitorios, la accesibilidad de transporte, entre otros detalles. Por otro lado, una vez realizada la compra, se debe realizar una serie de trámites legales para realizar el contrato de alquiler, el cual debe incluir todas las cláusulas necesarias para garantizar una renta segura y exitosa; amoblar el inmueble para que sea más atractivo y eficiente para el inquilino; e invertir tiempo en visitar regularmente la propiedad, con el fin de asegurar que esté en buenas condiciones. Todos estos procesos han impulsado a las empresas inmobiliarias a generar proyectos que solucionen las dificultades de inversión para poder obtener una mayor cantidad de clientes que inviertan en sus departamentos. Los proyectos de departamentos bajo el sistema renting, destinados exclusivamente al alquiler y con un servicio que administre la renta, resuelve los problemas antes mencionados

8 CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO 2.1. Definiciones Para desarrollar adecuada el presente trabajo de investigación, se definirán los principales procesos o términos utilizados. 2.1.1. Relacionados al Estudio de Mercado

  • Mercado inmobiliario: Está formado por personas naturales, jurídicas y entidades que tienen la necesidad de obtener un inmueble ya sea por un tiempo determinado o de manera definitiva (García Villacorta, 2019, p. 29).
  • Estudio de Mercado: Es un análisis de la demanda general de un producto inmobiliario (Miles, 2015, p. 777). Su objetivo es delimitar el área donde se desarrollará el proyecto, estudiar las características del medio que pueden influir en su desempeño, determinar las características generales del producto que se ofrecerá y estimar los precios objetivos. (Orjuela y Sandoval, 2002, p. 11).
  • Variables de Segmentación: La segmentación es la clasificación de un grupo de población en segmentos más pequeños que permitan identificar adecuadamente al público objetivo. (Miles, 2015, p. 780).
  • Niveles Socioeconómicos: Según Gottfried (1985), el nivel socioeconómico (NSE) es una medida que combina lo económico y sociológico de la preparación laboral de una persona y de la posición económica y social, del individuo o su familia, en relación a otros. La Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercado (APEIM) identifica las siguientes variables para la construcción de los Niveles Socioeconómicos en el Perú: del jefe de hogar y su familia, su nivel educativo, sistema de salud, material de vivienda, conexiones del baño; de los bienes y servicios, y sus posesiones.

9 2.1.2. Relacionados al Análisis de Factibilidad

  • Estudio de Factibilidad: Es una combinación entre un estudio de mercado y un estudio económico que otorga al inversor conocimientos sobre el entorno y los resultados y rendimientos que se esperan de la inversión. (Miles, 2015, p. 774).
  • Cabida arquitectónica: Aquella que permite identificar lo que es posible construir en un terreno basado en los parámetros urbanísticos de la zona. Así mismo, determina como aprovechar al máximo los metros cuadrados disponibles y conocer el potencial del terreno.
  • Parámetros urbanísticos: De acuerdo a la Sociedad Peruana de Bienes Raíces, es un documento en el que se indican los parámetros de diseño y normas técnicas que debe tener en cuenta el arquitecto-proyectista. Es emitido por las municipalidades y es indispensable para la obtención de la licencia de edificación.
  • Rentabilidad: Es un indicador que mide la relación entre el beneficio (utilidad) obtenido en una inversión versus el capital invertido. (Alzate, 2013).
  • Flujo de caja: Es un indicador de las entradas y salidas de dinero de una empresa o proyecto determinado en función del tiempo por un periodo determinado.
  • Valor actual neto (VAN): Es un indicador financiero con el que se determina la viabilidad de un proyecto en el cual se analizan los ingresos y egresos del proyecto, descontando la inversión inicial para calcular la ganancia que obtienes al hacer la inversión. Si el VAN > 0, entonces es bueno y el proyecto es viable,
  • Tasa interna de retorno (TIR): Es un indicador de la rentabilidad que ofrece la inversión a través del porcentaje del beneficio o pérdida que tendrá la inversión. También puede definirse como la tasa de descuento que genera que el VAN sea igual a cero. 2.1.3. Relacionados al Planeamiento: