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TRABAJO DE INVESTIGACION FINAL UTP
Typology: Lecture notes
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Proyectista/s : Javier Bertolín Mora Director/es : Juan Manuel Soriano Llobera Convocatoria : Noviembre/Diciembre 2014
BCE: Banco Central Europeo. BdE: Banco de España. CEE: Comunidad Económica Europea. FED: Sistema de Reserva Federal de Estados Unidos. FMI: Fondo Monetario Internacional. FROB: Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. INE: Instituto Nacional de Estadística. PAH: Plataforma de Afectados por la Hipoteca. PIB: Producto Interior Bruto. Valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. PP: Partido Popular. PSOE: Partido Socialista Obrero Español. Sareb: Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. SME: Sistema Monetario Europeo. UE: Unión Europea. UEM: Unión Económica y Monetaria. VPO: Vivienda de Protección Oficial.
Después de más de un cinco años de recesión, en 1986 el mercado residencial español entró en una fase expansiva que se prolongó hasta 1991. En dicha fase, el precio de los pisos aumentó un 234,1% en términos nominales y un 130,6% en términos reales (es decir, descontando la inflación), respectivamente, con un promedio de subida anual del 22,4% en euros corrientes y el 15,1% en euros constantes. Esto hizo que el porcentaje del salario anual de las familias dedicado al pago de la cuota hipotecaria, también llamado grado de esfuerzo, pasara de un 41,7% a un 61%. Esta cifra parecía indicar la formación de una burbuja inmobiliaria, puesto que el aumento del esfuerzo de pago es uno de sus síntomas típicos. Pero esta impresión se desmintió y, en lugar de ello, tuvo lugar un gran “boom” inmobiliario. El alza de los precios fue causada, en gran parte, por un gran incremento de la demanda al que la oferta no pudo responder suficientemente, lo que es una situación habitual en las etapas de auge inmobiliario. Este período de auge tuvo características propias de cualquier “boom”, entre las cuales estaban: una valorable evolución de la macroeconomía, con un aumento del Producto Interior Bruto (PIB) que permitió la creación de empleo; una considerable demanda de inversión, que durante este “boom” fue mayoritariamente patrimonialista, a diferencia del siguiente, en que tuvo una gran participación la inversión especulativa; una demanda por motivo de uso que permanecía embalsada desde los años anteriores, en que la situación económica había sido mala y no podían permitirse la compra de una vivienda, y un más fácil acceso al crédito hipotecario. Cuando hablamos de inversor patrimonialista en el sector inmobiliario, nos referimos a aquel que quiere obtener rentabilidades a través del alquiler de los activos en los que invierte, o plusvalías con su venta en el medio o largo plazo; el inversor especulativo, en cambio, compra para obtener plusvalías con la venta en el corto plazo. Sin embargo, este “boom” también tuvo otras características singulares: su fomento por parte de la Administración, la entrada de la demanda en el segmento de la vivienda turística y el elevado nivel de los tipos de interés real.
desgravación, junto con la expectativa de una elevada revalorización y una buena rentabilidad vía alquiler, hacían a la vivienda de costa, debido a su menor precio respecto a la de las ciudades, una gran inversión. La entrada en la CEE suponía una mayor seguridad jurídica y la expectativa de entrada de la peseta en el SME comportaría la estabilidad del tipo de cambio de ésta respecto a otras divisas europeas y la renuncia, excepto en casos excepcionales, a su devaluación; ambos factores atrajeron a la inversión extranjera, que en Barcelona y Madrid se dirigió hacia los edificios de oficinas. La demanda por motivo de inversión, sin embargo, tuvo una participación mucho menor en este “boom” que en el que tuvo lugar años después, de 1998 a 2005. Durante éste, nunca superó el 15% de la demanda total (frente a un 35% de participación en 2004 y 2005). Una gran diferencia entre ambos períodos, como se ha destacado anteriormente, es la importancia de la demanda por inversión especulativa: reducida en el primero y vigorosa en el segundo. Esta divergencia podría explicarse por la diferente extensión en el tiempo de la etapa expansiva (cinco años frente a siete u ocho), las desiguales facilidades proporcionadas por los promotores para la reventa y la distinta disponibilidad de las entidades financieras para conceder capital a los especuladores (estas dos últimas cosas, mucho mayores durante el segundo “boom”).
1.1.3 El elevado tipo de interés
El modelo económico implantado consiguió un elevado aumento del PIB, con el consiguiente impulso de la creación de empleo y un incremento de los salarios, lo cual hizo aflorar una gran parte de la demanda urbana embalsada de años atrás. Para reducir la inflación y facilitar la financiación externa del déficit, se elevó el tipo de interés real, que durante todo el período de auge no fue inferior al 6,5%. Pero esto no afectó a la demanda de viviendas, a pesar del aumento del precio de éstas, debido a las facilidades crediticias concedidas por cajas y bancos, que cambiaron las condiciones del tipo de interés (de fijo a variable), alargaron el plazo de las hipotecas (de cinco años, a finales de los 70, a trece, en 1991), ampliaron la cuantía máxima del crédito (del 50 al 80% del valor de tasación) y generalizaron la financiación de las compras de suelo urbano a promotores.
1.1.4 La insuficiente oferta de viviendas
Si bien la oferta de viviendas aumentó durante el período, lo hizo sólo alrededor de un 20% respecto al período de 1980 a 1985, que era de recesión inmobiliaria. Los motivos de este escaso crecimiento fueron: el elevado tipo de interés nominal, que obligaba a los promotores a ser prudentes en la asunción de endeudamiento; la lenta e insuficiente creación de suelo urbano, dado que muchos ayuntamientos carecían de medios humanos y materiales y,
además, aumentar considerablemente la oferta de suelo urbano suponía obtener menos ingresos por su venta, y la reducida incentivación de la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) por parte de la Administración, que decidió: por un lado, confiar en las fuerzas del mercado y las facilidades concedidas por las entidades crediticias para permitir una correcta evolución del mercado de vivienda libre y, por otro, eliminar gastos que podían incrementar el déficit público.
Contrariamente a lo que hacían presagiar la entrada de la economía española en recesión, el elevado porcentaje de la renta media mensual dedicado al pago de la hipoteca (grado de esfuerzo) y la supresión de la desgravación fiscal a las segundas viviendas, el mercado residencial únicamente pasó por un ligero período de estancamiento en la etapa 1992-1997. Se produjo una considerable reducción de las transacciones, pero el precio de los pisos en términos nominales permaneció prácticamente constante, aunque sí se redujo en términos reales, en un porcentaje del 21,8% en la totalidad de la etapa. En resumen, la vivienda perdió la sobrevaloración acumulada durante la etapa anterior. Sí se produjo una crisis, sin embargo, en el segmento de las viviendas de costa, debido a la disminución de demanda que provocaron la eliminación de la desgravación fiscal y la recesión económica existente en la mayoría de países de Europa, reduciendo la demanda extranjera. Junto a esta reducción de la demanda se produjo un aumento de la oferta, una parte importante de la cual consistía en viviendas turísticas usadas puestas en venta por parte de familias que no podían hacer frente al pago de la hipoteca de su segunda residencia. La crisis de este segmento provocó la desaparición de algunas empresas promotoras y puso en apuros a otras, lo que condujo a muchos constructores a renunciar a efectuar promociones en localidades turísticas durante muchos años, por considerarlo un segmento maldito. En las principales ciudades, el mercado residencial regresó a la normalidad: las promociones eran rentables si el producto ofrecido tenía las características, precio y ubicación adecuados; si no, podía perderse dinero. A pesar de la coyuntura del mercado, la oferta de viviendas media fue un 1,8% superior durante esta etapa a la observada durante el “boom” anterior, siendo 1992 y 1993 los años donde la oferta fue más débil y 1997, cuando ya había señales de reactivación de la demanda, el año en que se asumió la mayor cifra. Dependiendo de los autores, este último año se considera un año de transición hacia el siguiente “boom” inmobiliario (Gonzalo Bernardos Domínguez), o bien parte de este “boom” (José Luis Campos Echeverría). La
también lo pueden utilizar únicamente países o conjuntos de países con política monetaria propia. Su función está encarada básicamente a mejorar la competitividad de un país de cara al comercio exterior. Si se baja el valor de la moneda propia, los demás países pueden comprar en ése a un precio más barato, porque su moneda gana poder adquisitivo respecto a la de allí y, por tanto, se incentiva el aumento de las exportaciones. Es una actuación llevada a cabo típicamente en etapas recesivas, en que la demanda interna se encuentra en niveles bajos. Si establecemos un paralelismo entre la recesión descrita anteriormente y la crisis en la que nos encontramos inmersos actualmente, vemos que la actuación por parte del Gobierno ha sido la misma; salvo que, ante la imposibilidad de devaluar la moneda, competencia que ya no pertenece al Banco de España (BdE), sino al BCE, se ha optado por una devaluación interna del país mediante la reducción de los gastos de producción, básicamente de los salarios, con el fin de promover las exportaciones.
Cumplidos los objetivos requeridos, España formaría parte de la UEM a partir del 1 de enero de 1999 y lo haría en un contexto de expansión económica, con el PIB y la tasa de empleo creciendo anualmente por encima del 4%, la inflación en mínimos históricos y el tipo de interés disminuyendo. Las condiciones existentes favorecían la llegada de un “boom” inmobiliario. Como se ha comentado anteriormente, según los autores, este “boom” tuvo lugar durante los años 1998-2005 (Gonzalo Bernardos Domínguez, “Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario”) o durante los años 1997-2006 (José Luis Campos Echeverría, “La burbuja inmobiliaria española”).
Existen varios tipos de demanda en el sector inmobiliario: por un lado, la demanda por motivo de uso, que a su vez se divide en: demanda de primer acceso, de mejora (quienes tienen una vivienda y quieren cambiarse a otra) o de segunda residencia; por otro, la demanda por motivo de inversión, que puede ser patrimonialista o especulativa. Durante este “boom”, la oferta, aunque llegó a niveles muy superiores a los del período 1986-1991, no fue suficiente para satisfacer a la insaciable demanda, si bien hubo exceso de oferta en segmentos concretos del mercado, como la vivienda de “alto standing”.
2.1.1 La demanda
Entre 1998 y 2001, la creación de empleo y la mejora de las condiciones de financiación hicieron grandes protagonistas del “boom” a las demandas de primer acceso y de mejora. A partir de 2002, empezó a tomar importancia la demanda de inversión, que supuso en 2004 y 2005 alrededor de un 35% de las transacciones. La demanda por motivo de uso La disminución de los tipos de interés y el aumento del período de amortización de los pisos, situaban el grado de esfuerzo familiar para adquirir una vivienda en el 29%, lo que hizo considerar a éstas un activo barato. También lo eran para los extranjeros europeos no residentes, en relación con los precios de sus respectivos países, aunque la demanda de este tipo descendió de 2004 a 2006 ( Tabla 2.1) , debido probablemente a la equiparación de estos precios, partiéndose de un 70% de descuento en España respecto a la media europea en 1985. Por el contrario, se intensificaron en 2005 y 2006 las compras por parte de españoles de vivienda fuera del país y también se inició una compra de vivienda por parte
Entre el inmigrante, que pasó a ser de un 1,6% de la población en 1997 a casi un 10% en 2006 y la fuerte incorporación al trabajo de la mujer, supusieron dos tercios de los nuevos empleos creados en 2006. La inmigración, al volcarse en gran parte en el servicio doméstico, también fue clave en la incorporación de la mujer española al trabajo, al liberarla en gran parte del trabajo doméstico. Dicha incorporación de la mujer al trabajo influyó en el incremento de la demanda de vivienda en tres vertientes: en primer lugar, le permitía emanciparse de su familia; en segundo, hizo aumentar el número de separaciones al poderse permitir el mantenerse por sí sola, y por último, la mujer que vivía en pareja podía colaborar cada vez más en el pago de la hipoteca del piso. Esto provocó que se redujera el número de miembros del hogar de 3,2 en 1996 a 2,9 en 2005 ( Tabla 2.2). Respecto a la segunda residencia, concretamente las viviendas de costa, en 2002 apuntaban a alcanzar un plus de rentabilidad, debido a que el factor demanda iba a incorporar un porcentaje de demanda extranjera deseosa de establecer su residencia en la costa. Esto iba a tener un efecto de desconexión de la rentabilidad de la vivienda de costa respecto al ciclo económico (de 2000 a 2002, el PIB en España estaba creciendo a un ritmo decreciente), al contrario que en décadas anteriores, cuando la gran mayoría de los demandantes eran ciudadanos españoles que compraban masivamente segunda residencia cuando la economía estaba en crecimiento o cuando suponía desgravación fiscal y la demanda desaparecía del mercado cuando había recesión. Este factor de desconexión del ciclo económico se debía a que dicha demanda extranjera estaba caracterizada por tener alto poder adquisitivo y una edad cercana a la jubilación, además de valorar más la calidad que el precio del producto.
Tabla 2.2 Población, empleo y total de viviendas sobre hogares 1997 2000 2005 2006 Incremento anual acumulativo Población (millones)
Población empleada (millones)
Hogares (millones)
Viviendas/hogares 1,522 1,526 1,534 1, José Luis Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española
Entre 2001 y 2005, el factor suerte tuvo una gran importancia en el crecimiento del mercado residencial. España vivía un período de expansión económica, pero ya no era responsable
del establecimiento de los tipos de interés, en cuyo caso podría haberlos aumentado y así contener la inflación; ahora, esta competencia se había traspasado al BCE, que mantuvo los tipos a nivel reducido debido a que el crecimiento del resto de la zona euro estaba estancado. Este bajo tipo de interés nominal, junto con la elevada tasa de inflación, convirtieron en negativo el tipo de interés real. Además, la competencia entre las entidades financieras en el mercado hipotecario provocó una reducción del diferencial aplicado sobre el euribor. Todo esto incentivó a las familias a aumentar su endeudamiento y dedicar al mercado residencial una buena parte de los fondos obtenidos, por lo que se generó una demanda de viviendas que la oferta, a pesar de llegar a máximos históricos, no podía cubrir, lo que provocó un período de elevado incremento del precio de la vivienda. Si no hubiera tenido lugar esta conjunción de circunstancias internas y externas, probablemente la demanda por motivo de uso habría sido mucho más moderada entre los años 2002 y 2005 y la especulativa, prácticamente inexistente. La demanda por motivo de inversión El interés de los inversores por la vivienda se debió principalmente a: la fuga de capitales de la Bolsa provocada por el estallido de la burbuja puntocom, el atentado a las Torres Gemelas, las irregularidades en grandes corporaciones (Enron, WorldCom, …) y la expectativa de una guerra contra Irak; las grandes facilidades financieras otorgadas para comprar una vivienda distinta de la habitual, y la expectativa de obtención de una rápida y elevada plusvalía con la venta de ésta. Además de las viviendas, las oficinas, centros comerciales y naves industriales también se beneficiaron de la huida de capitales de la Bolsa. La expulsión de la demanda hacia la periferia de las grandes ciudades En el mercado residencial, la característica más valorada de una vivienda suele ser la localización: en el caso de la demanda de uso, por proximidad a la familia, entorno agradable y servicios accesibles; en el caso de la de inversión, una adecuada localización permite una ocupación permanente, mayor flujo de rentas por alquiler y mayor expectativa de revalorización. Debido a esto, en un contexto de “boom” inmobiliario, el precio tiende a subir antes en las viviendas de la capital que en la periferia. Al final del “boom”, sin embargo, esta situación se invierte. Las viviendas se vuelven inasequibles en la ciudad y desplazan a gran parte de la demanda hacia la periferia, subiendo allí los precios mientras en la ciudad tienden a la baja. Esto último ocurre siempre y cuando la demanda por inversión no siga siendo considerable en la última fase del “boom”, ya que ésta prioriza la calidad sobre el precio. Si es así, se estabiliza el precio en la capital. La llegada de una crisis inmobiliaria, al ahuyentar a la demanda por inversión, provoca una tendencia a la baja de los precios en las zonas más emblemáticas de la ciudad, aunque la mayor parte de la demanda no puede permitírselos y sí pueden en distritos tradicionalmente de clase media.
