Study with the several resources on Docsity
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Prepare for your exams
Study with the several resources on Docsity
Earn points to download
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Community
Ask the community for help and clear up your study doubts
Discover the best universities in your country according to Docsity users
Free resources
Download our free guides on studying techniques, anxiety management strategies, and thesis advice from Docsity tutors
El documento analiza la viabilidad productiva de un proyecto en Cusco. Se enfoca en aspectos como la alta oferta de departamentos, la presión por trabajos en tiempos menores, la mala planificación y la baja productividad, lo que resulta en trabajos de baja calidad, altos costos y entregas fuera de tiempo. Se presentan gráficos de pareto para analizar las principales causas de tiempo contributorio y no contributorio, así como la tendencia de variabilidad del nivel general de actividad. Se concluye que el trabajo productivo promedio es solo del 35.2%, muy por debajo del óptimo del 60%, lo que demuestra la necesidad de implementar mejoras en la gestión de la construcción. El documento también aborda herramientas de control de rendimientos, el estado de ganancias y pérdidas, y el flujo de caja, comparando un proyecto convencional con uno que utiliza la metodología lean construction.
Typology: Lecture notes
1 / 135
This page cannot be seen from the preview
Don't miss anything!
Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis
Authors Casa Vivanco, Yoel Matías; Tito Paz, Lizhen Sidney; Vargas Cjuiro, Rubén
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
Rights info:eu-repo/semantics/embargoedAccess
Download date 10/05/2024 03:11:
Link to Item http://hdl.handle.net/10757/
Tesis presentada por: YOEL MATÍAS CASA VIVANCO. LIZHEN SIDNEY TITO PAZ. RUBÉN VARGAS CJUIRO.
Para optar el grado académico de:
Dedicatoria
Queremos agradecer a la familia de Constructora Mech S.R.L. y en especial al Ing° Fredy Mendiguri Chávez, por su apoyo incondicional y el incentivo de desarrollo personal.
Agradecemos la confianza y el entusiasmo de cada uno de los integrantes de este equipo de trabajo, por el deseo de cumplir una meta más en nuestra vida profesional.
En las empresas constructoras generadoras de proyectos inmobiliarios, como parte integrante del sector empresarial de la ciudad del Cusco y el país, tienen como necesidad de implementar un sistema de gestión de productividad con el fin de impulsar la generación de proyectos inmobiliarios, a fin de mejorar y determinar la oferta actual, en relación a las demandas sociales y las de mercado, y en virtud de ello ratificar, readecuar o innovar su abanico de proyectos de construcción en los que se vienen desarrollando en armonía con la realidad y tendencias del desarrollo provincial, regional y nacional.
En la ciudad del Cusco existe una gran demanda de vivienda y el crecimiento poblacional proyectado genera grandes expectativas para el desarrollo inmobiliario, así como los servicios que se desprenden de él, de esta manera se convierte en un atractivo negocio, El negocio inmobiliario en la ciudad, tiene al igual que en todos los departamentos muchas características propias de la región, una ciudad que viene creciendo muy rápidamente, producto de industrias como el turismo, la minería , la propia construcción, que viene generando un poblamiento acelerado.
Sin embargo para tener una visión global de las perspectivas inmobiliarias, analizaremos ciertos criterios macroeconómicos, necesidades de oferta, demanda y sistemas constructivos.
En el caso de la empresa considerada para el desarrollo de nuestra investigación (Empresa Constructora Mech. Ingeniería y Construcción S.R.L. que está enmarcada en tres unidades de negocios: Ingeniería y construcción, Inmobiliaria, Equipo Mecánico.), cuyo origen se remonta a inicial del año 1995, como tal y hasta la presente solo ha logrado contribuir con obras de ingeniería del sector privado. La falta de la utilización de una planificación en la etapa de la construcción acorde a las demandas sociales de la población y de proyectos inmobiliarios, la actual oferta empresarial constituye una serie limitante que ha impedido hasta ahora la valorización de esta empresa cuyo aporte es innegable como también lo es el hecho de que necesita mejorar su oferta en relación con las necesidades del desarrollo.
La Unidad de negocios inmobiliarios de esta constructora, nace con el presente trabajo, este trabajo es guía de la creación de esta área pues enmarcara no solo el inicio, proceso, sino evaluara los resultados de esta unidad de negocio.
En este sentido plantearemos un plan de negocio inmobiliario y una mejora de competitividad a través de herramientas de producción para lograr un producto rentable, basado en productividad y que nos servirá de base en futuros proyectos a través de una mejora continua en los diferentes procesos, q caracterizan a este tipo de negocio.
Hemos plasmado un Plan de Gestión de la productividad con el objeto de generar procesos productivos a través de una buena forma de planificación y programación que permitan lograr los objetivos estratégicos de la organización.
En este sentido queremos plantear una mejora de la competitividad a través de creación de estrategias de producción en el nivel funcional de la empresa específicamente en la perspectiva de procesos internos ( proceso constructivo), planteándola para la obra denominada “RESIDENCIAL LOS INCAS ” que consiste en la construcción de un edificio de 09 niveles (incluido un semisótano), que consta de 32 departamentos y 11 estacionamientos, cuyo fin es de vivienda residencial.
Considera básicamente la construcción de espacios destinados a estacionamientos, salón multiuso, 01 oficina y Departamentos. Áreas de uso común, como Lobby de ingreso, Guardianía, Halles y Pasillos en todos los niveles, Pozos de luz, Ductos de instalaciones y ventilación, Cajas de escaleras y 02 ascensores, Tendales. Necesarios para el adecuado funcionamiento del conjunto; los departamentos tienen una superficie que oscila entre los 85 m2 a 110 m2 con un precio promedio por metro cuadrado de $1,332.93/m2.
Nuestro cliente meta está entre la edad de 25-50 años debe tener un ahorro Promedio de $10,000 a $30,000 dólares, y con un ingreso familiar de $930 a $3,400 dólares mensuales. El proyecto tiene una duración en total de 12 meses de ejecución de obra.
El estudio se ha estructurado en IX capítulos los mismos que abarcan los siguientes aspectos:
Actualmente se viene dando de manera muy notoria el crecimiento del sector construcción e inmobiliario en el país, viéndose de manera muy marcada el desarrollo inmobiliario de empresas jóvenes observándose en los estudios de mercado que se da en todas las ciudades en este caso en la ciudad del Cusco, de la misma manera esto genera un progreso a todos los productos vinculados a la construcción, así como también el incremento de construcciones por inmobiliarias o autoconstrucción, factor que activo firmemente la demanda de viviendas propias a la población; Esto a su vez alentado por el aumento de la capacidad adquisitiva de la población.
Considerando todo esto se podría decir que el entorno social se torna interesante y variable, demográficamente va creciendo la población en las zonas rurales o en zonas urbanas, ocasionando una oportunidad estrictamente inmobiliaria para poder ofrecer viviendas con los servicios acorde al requerimiento de los usuarios.
1.2 EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN, MERCADO, META Y POSICIONAMIENTO.
En los siguientes cuadros se puede observar que la Provincia del Cusco presenta 8 distritos en la que la población presenta un crecimiento al 2014.
Cuadro N°
Grafico N°
Fuente: propia
Se observa como se ha venido incrementando la población en los últimos años, en el departamento del Cusco, abarcando más en los distritos de Cusco, Wanchaq, Santiago y san Sebastián.
Esta información es estratégica con la finalidad de orientar los planes de expansión de la oferta inmobiliaria de manera que estas coincidan con las necesidades de los pobladores.
1.2.2 Estudio de la Demanda
Actualmente existe una expansión económica incrementando los ingresos de las familias peruanas y cusqueñas de manera significativa en los últimos años.
Si Cusco fuera un país independiente, sería el número uno en crecimiento económico en los últimos cinco años”, asegura Miguel Palomino Bonilla, director gerente del IPE (Instituto Peruano De Economía).
De acuerdo con el informe denominado “Logros y retos del desarrollo económico y social de Cusco”, el crecimiento mundial acumulado entre el 2001 y el 2012 fue de 53,4%. No obstante, el Perú registró una expansión de 96,9%; y el Cusco, de 142,8%. Nivel de ingresos de los cusqueños en el 2012 se tiene de 45.2 %, llegando a un monto de s/. 5000, siendo determinante este hecho en la demanda efectiva de viviendas.
El Instituto Construcción y Desarrollo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) en el año 2013, estudio también y se revela que en la provincia de Cusco hay un déficit de 23 mil 206 viviendas. Es decir, esa cantidad de familias no cuenta con un inmueble dónde vivir cómodamente.
1.2.3 Determinación del mercado potencial
1.2.3.1 Delimitación del target group.
(Nicho de mercado), Para identificar adecuadamente el target group (público objetivo), hemos delimitado a nuestros potenciales clientes en dos categorías de las cuales la primera constituiría nuestro nicho de mercado.
1.2.3.2 P.O.P. (público Objetivo primario)
El público Objetivo primario en este caso, serán familias cusqueñas, cuyo jefe de familia será un Profesional, Funcionario público o empresario del Segmento socioeconómico AB, cuyos ingresos familiares promedio sean de S/ 5000 a más de preferencia del sector salud por la Ubicación de nuestro producto (cerca de EsSalud, Clínicas, Hospital Regional, etc.).
Identificados nuestros potenciales clientes, ya estamos en condiciones de determinar a qué segmento socioeconómico está dirigido nuestro producto.
La Asociación peruana de empresas de investigación de mercado (APEIM) y el estudio denominado: “Pirámide socioeconómica en el Perú” de Ipsos Apoyo, clasifican los estratos socioeconómicos en el Perú de acuerdo a varios indicadores, para este estudio tomaremos en cuenta el Indicador económico.
Cuadro N° SEGMENTOS SOCIECONOMICOS INGRESOS Segmento "A" S/. 10,720. Segmento "B" (^) S/. 2,990. Segmento "C" (^) S/. 1,420. Segmento "D" S/. 730. Fuente: propia
En el segmento socioeconómico al cual está orientado el producto inmobiliario de la empresa es el segmento b+ o segmento medio alto.
1.2.3.3 P.O.S. (público objetivo secundario)
El público objetivo secundario serán en este caso profesionales de los demás sectores, así como ejecutivos de pequeñas y medianas empresas de otras áreas comerciales diferentes al sector salud, tales como administradores, abogados , contadores, funcionarios públicos de Municipalidades, trabajadores del Gobierno regional, catedráticos universitarios, etc.
Si tenemos en Cuenta el Estudio Inmobiliario realizado por CAPECO la demanda efectiva de departamentos por segmentos socioeconómicos es la siguiente:
La demanda de vivienda asciende a 23,209 hogares, distribuidos en tres estratos socioeconómicos. El estrato socioeconómico medio bajo es el que presenta la mayor demanda efectiva con 12 729 hogares (54,85%), seguido del estrato medio con 7 784 hogares (33,54%) y el “estrato medio alto con 2 696 hogares (11,61%)”. Asimismo el Estudio establece que para el año 2013, 22,648 de los 23,209 hogares demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas de la provincia de Cusco, los cuales corresponden al 97,58% del total de hogares considerados como demandantes efectivos de vivienda. Teniendo en consideración lo precedente analizamos el índice de saturación del mercado en el siguiente cuadro.
Cuadro N°
Fuente: propia
Para finalizar con este ítem, concluimos que existe oferta elevada; pero que aún no cubre al ciento por ciento la demanda del mercado en este estrato socioeconómico.
DEMANDA EFECTIVA 2 696 hogares en promedio TOTAL
Existen un promedio de 60 departamentos para el segmento medio de empresas conocidas y un promedio de 50 unidades de empresas nuevas o personas naturales que construyen.
En conclusión un promedio de 170 departamentos para segmento medio alto entre la oferta real y la que saldrá en pocos meses.
Se realizarán un promedio de 3 proyectos cerca de nuestra zona Y se construirán un promedio de 60 viviendas cuyos costos oscilaran entre 1000 y 1 200 dólares por m
Entonces tenemos un mercado muy potencial de un promedio de 2500 familias a las cuales le puede resultarles atractivo el producto y pueden convertirse en un mercado real.
1.2.5 Análisis socioeconómico del mercado potencial. En el contexto social en el cual nos encontramos el desarrollo de la industria de la construcción y el aumento de la formalización del segmento emprendedor nos ubican como una de las ciudades del Perú con mayor posibilidad de adquisición de productos Inmobiliarios en diferentes escalas, además de tener una variada oferta que no necesariamente satisface la demanda existente.
1.2.6 Macro entorno económico. En este momento en nuestro país y en especial en nuestra ciudad el desarrollo económico de sus habitantes está en proceso creciente, motivo por el cual la expectativa de adquisición de inmuebles es elevada, este mismo fenómeno ha determinado que la oferta Inmobiliaria en el Cusco también se incremente conocida popularmente como Boom Inmobiliario. Los productos inmobiliarios o de bienes raíces tienen una creciente demanda en nuestra ciudad, elevados en especial en la zona de Cusco ciudad y algunos distritos, los bienes raíces incrementan cada año su precio en el mercado lo que se transluce en un mayor esmero de las constructoras para mejorar sus productos.
La actividad construcción también estuvo impulsada por el mayor acceso al crédito con menores tasas de interés, lo cual se evidencia en el crecimiento del rubro inmobiliario. El número de deudores de créditos hipotecarios se incrementó en 11,9% con relación al 2011, en tanto los créditos hipotecarios para vivienda se incrementaron en 22,6%. En la distribución departamental de la actividad construcción, Lima (33,9%) y Arequipa (11,5%), Cusco (7,5%), Ica (5,9%), Piura (5,6%) y La Libertad (5,1%).
Grafico N° 2
