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Unidad 6
PROPIEDAD HORIZONTAL
Punto 1 Disposiciones Generales:
- El primer Código moderno que reguló la propiedad horizontal fue el Código Francés , sin embargo, Vélez Sarsfield , temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios , la prohibió de manera expresa en el Art. 2617 horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”). Esta (“El propietario de edificios no puede dividirlos prohibición fue tomada del esbozo del Freitas. Cód. de Vélez NO LA REGULABA. 2. Pero a mediados de este siglo la necesidad de admitir y regular la propiedad horizontal se hizo impostergable, dictándose en 1948: -L a ley 13.512 (LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL) que derogó el Art. 2617 y estableció el régimen de propiedad horizontal en nuestro país. Horizontal admitió la división de un edificio en pisos y/o departamentos adjudicándolos en El Art. 1 de la ley 13.512 de Propiedad propiedad a distintas personas que adquieren un derecho exclusivo sobre los sectores privativos y un derecho compartido sobre las partes de aprovechamiento común. -La LEY DE PROHORIZONTALIDAD (ley anterior a que nazca el estado de horizontalidad),
- En el nuevo Código Civil y Comercial se establece la propiedad horizontal como un derecho real autónomo y lo diferencia de otros como los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido o cementerios privados, poniendo fin a la discusión de si los countries eran o no propiedad horizontal.
Algunos autores (antes de que se constituyó como un derecho real autónomo) sostenían que: era un derecho real de dominio, con un condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes. CONCEPTO: ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Es un derecho real autónomo. Se ejerce por la posesión (como la mayoría de los derechos reales). Es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio (sobre cosa propia). Se distingue así, del derecho de superficie.
Ej.: por ello el titular puede constituir hipoteca, anticresis, puede someterla a bien de familia, puede haber derecho de uso y habitación sobre la cosa, puede constituir usufructo, etc. Combina partes comunes y partes privativas. Da facultades de usar, gozar y disponer (los 3 ius). La relación que hay entre las cosas privativas y las cosas comunes conforman un todo no escindible: es decir que, parte privativa y las partes comunes). Ej.: si constituyo usufructo sobre propiedad horizontal, mi derecho de propiedad horizontal es todo (lo conforma mi no puede constituirlo sobre mi unidad privativa y sobre las unidades comunes no. Lo mismo sucede si se constituye hipoteca por ej. Reglamento de propiedad horizontal: los derechos reales son números clausus (normas de orden público). El derecho de propiedad horizontal: nace por ley, pero da la posibilidad bajo determinadas normas (que son de orden público) de que los miembros de las distintas unidades que conforman la propiedad horizontal, armen un reglamento de propiedad horizontal. La propiedad horizontal es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio. El régimen de propiedad horizontal combina: un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho común sobre otros: que es su accesorio y que existe, precisamente para posibilitar el completo ejercicio de aquel. El titular del derecho real de propiedad horizontal ejerce el derecho de: uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y sobre partes comunes del edificio.
conjunto edilicio.^ ^ El objeto^ sobre el que se ejerce este derecho real autónomo es^ una unidad:^ edificio, lote o Los diversos sectores de dicho inmueble son inseparables, de allí el carácter de inescindible del derecho que se tiene sobre las partes propias y comunes, si bien a los efectos de su ejercicio son diferenciadas ambas categorías. Se trata de un derecho real complejo : por cuanto la extensión de las facultades otorgadas a su titular varía según dichas facultades se ejerzan: --Sobre partes exclusivas o privativas o --Sobre partes y sectores comunes del edificio. (se diferencia el derecho real de dominio al de propiedad horizontal: no son iguales ni el objeto, ni las facultades).
¿COMO NACE EL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL?: CONSTITUCION: ARTICULO 2038.- Constitución. los condóminos deben redactar, por escritura pública A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o, el reglamento de propiedad horizontal, que
Nace cuando hay más de un titular de la unidad funcional. Es decir, sólo nace:
- con la enajenación (ventas) de las unidades funcionales. (se van a tener que cumplir en este caso con los requisitos que establece el Cód. de título suficiente + modo suficiente).
- con laadjudicación de las unidades funcionales entre los propietarios. (Hasta que no se venda el primer departamento, no nace el derecho de propiedad horizontal). Para ello, debe haber nacido previamente el estado de propiedad horizontal. PUEDE QUE OCURRA QUE: HAYA NACIDO EL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (porque se tiene título suficiente y modo suficiente) PERO NO EL “ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”. LEY DE PREHORIZONTALIDAD: Regula la etapa previa a la propiedad horizontal. Pero pedía muchos requisitos casi iguales a los de la Propiedad Horizontal. Entonces, surgió lo que se llama “fideicomisos de construcción”.Ej.: Edificios Cam. (está dentro del campo de los derechos personas, no reales). Terreno (dominio) queda en manos del fideicomiso. La propiedad fiduciaria se inscribe también en el Registro de la Propiedad Inmueble. “El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”. El reglamento de Propiedad Horizontal va a integrar el contenido de la escritura pública del título suficiente que se tiene de cada unidad sobre el edificio.
Las escrituras de los departamentos tienen mencionado el Reglamento de Propiedad horizontal y forma parte integrante de del título suficiente (de cada unidad funcional). El Reglamento de propiedad horizontal es una escritura distinta a la de cada unidad funcional, pero cada unidad funcional, en el titulo suficiente , está integrado por ese Reglamento de Propiedad Horizontal. (ósea en la escritura pública (título suficiente)de cada unidad funcional, se encuentra mencionado el Reglamento de Propiedad Horizontal). UNIDAD FUNCIONAL ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de la vía pública, directamente o por un pasaje común. uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
REQUISITOS FISICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (2 requisitos que habrá que satisfacer de la unidad funcional):
1. QUE EXISTA UNA UNIDAD FUNCIONAL INDEPENDIENTE (independencia funcional): Se trata de un elementos arquitectónicos espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, e instalaciones comprendidos dentro de sus límites que (^) con lossirvan exclusivamente al propietario. Tendrá independencia funcional: es decir, cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a sí misma para satisfacer el fin al cual se la destina. Debe tenerse en cuenta el destino de cada unidad funcional (que debe estar expresamente establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal). Ej.: departamento para vivienda, un local, una cochera, etc. Esta unidad funcional puede consistir en: ▫ Pisos, ▫ Departamentos, ▫ Locales, u ▫ Otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino. Tienen independencia funcional y que sirven exclusivamente al propietario. Esta unidad funcional puede abarcar también una o más unidades complementarias destinadas a servirlo. La unidad complementaria unidad funcional, debiendo forzosamente unirse a alguna o a algunas de ellas para formar una es aquella que por su naturaleza intrínseca no puede constituir una superficie de dominio exclusivo. Por ejemplo, un espacio para una baulera, un depósito o un guarda- coche. De esta manera, el derecho real se extiende no sólo a la unidad funcional, sino también a la unidad complementaria, si ésta existiera. La primera existe por sí misma y por lo tanto tiene autonomía; mientras que la unidad complementaria es accesoria de la principal y corre la suerte de esta última.
- SALIDA A LA VIA PUBLICA: podrá ser: Directa: por ejemplo: locales que dan directamente al exterior A través de un pasaje/pasillo común: por ejemplo: pasillos, escaleras, etc.
Así, el objeto del derecho real de propiedad horizontal se expandió con la reforma del Código: comprendiendo como unidades funcionales a: cocheras, edificios, locales, etc. Antes, se entendían que podían ser edificios no más, ya que las cocheras eran tratadas como unidades funcionales complementarias de esa unidad funcional principal.
Cada propietario puede usar las partes y cosas comunes sin perjudicar o restringir los derechos de los otros. El derecho a usar las cosas comunes no es proporcional al valor de cada departamento, sino que puede usarse por todos en un plano de plena igualdad. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Las cosas comunes pueden ser:
- Son cosas y partes NECESARIAMENTE COMUNES (INDISPENSABLES): Hacen a la esencia del sistema de propiedad horizontal, por lo que son necesarias para su subsistencia y supervivencia. Es por esta característica que no pueden perder su calidad de “cosas comunes” (es decir, no se pueden pactar que no sean comunes). Ellas son: Terreno Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí, y a éstas con el exterior. Techos, azoteas, terrazas y patios solares Los cimientos, columnas, vigas, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad. Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional. Ej.: hay una gotera, ¿tiene que hacerse cargo el propietario o el consorcio? Tiene que hacerse cargo el consorcio porque dice “en toda su extensión”. Vivienda para alojamiento del encargado Ascensores, montacargas, escaleras mecánicasMuros exteriores y divisorios Instalaciones para acceso y circulación de personas con discapacidad (que se encuentren fuera de la unidad funcional). Instalaciones y artefactos que existan para servicio de beneficios comunes. ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de los techos, azoteas, terrazas y patios solares; balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. Este art. tiene carácter enunciativo, es decir, que en el reglamento de propiedad horizontal (siempre respetando el mínimo de orden público) se puede establecer cosas diferentes en más y no en menos de lo que dice la ley. Es decir, se pueden poner MAS cosas comunes que las que menciona el CCCYCN (pero no menos). El parámetro para que una cosa o parte del edificio ingrese en esta categoría es que, además de ser de beneficio común, resulte indispensable para la existencia y funcionamiento del edificio.
- Son cosas y partes COMUNES NO INDISPENSABLES: Éstas pueden ser o no incluidas en el reglamento de copropiedad originario o con posterioridad, previa deliberación y votación según las mayorías requeridas para su modificación. Ellas son: Piscina Solárium Lavadero Gimnasio Salón de usos múltiples Este art. también tiene carácter enunciativo. Estas cosas pueden estar o no.Y en caso de estar, pueden ser o no comunes. No necesariamente tienen que ser comunes, lo determinara el Reglamento de Propiedad Horizontal). ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero;
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. Concepto: Es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales. Naturaleza jurídica: Constituye una persona jurídica distinta a cada uno de los miembros que la integran. Al ser una persona jurídica, tiene los atributos que tienen las personas jurídicas (Teoría General de Personas jurídicas). Dentro de ellos, los más importantes o relevantes podemos decir que son: ▫ Domicilio: ubicación del inmueble. Ej.: Consorcio de Propietarios calle…” ▫ Patrimonio propio: distintos del de cada uno de sus integrantes. Ese patrimonio está constituido por: --Los fondos aportados por los consorcistas y --Por los créditos por expensas comunes (que son las contribuciones periódicas de los consorcistas). Las partes comunes del edificio no son propiedad del consorciosino un condominio forzado de los copropietarios. Inscripción del consorcio: El consorcio debe inscribirse en: Registro de la Propiedad Inmueble. EN el AFIP --- va a tener CUIT.
Nacimiento del Ente: El reglamento de propiedad horizontal, con los requisitos que le impone la ley ( escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad ) constituye el acta de nacimiento jurídico del ente. De esta manera, es a partir de este momento que el consorcio trasciende, como entidad jurídica diferenciada de sus integrantes, frente a terceros.
Se registra, inscribe en: El Registro de la Propiedad Inmueble. (porque es una persona jurídica). Además, va a tener un CUIT y va a estar inscripta en AFIP (por ser una persona jurídica). Tiene Órganos: Sus órganos de gobierno que son: --el administrador, --el consejo de propietariosy --la asamblea.
Estatuto: El consorcio tiene un Estatuto. Capacidad: Al ser una persona jurídica, se aplica el “Ppio de especialidad” es decir, que su capacidad está limitada por los fines de su constitución, es decir, fines para los que fue creada. Tiene capacidad para: Adquirir derechos (reclamar el cobro de expensas y fondo de reservas) y Contraer obligaciones (frente a terceros cuando contrata trabajos, aportes a sindicatos, o frente alos consorcistas cuando se hubieran general perjuicios por los que el consorcio debe responder). Al tener capacidad limitada: no puede adquirir, constituir o consentir derechos reales sobre partes comunes del edificio. Porque sólo los titulares del derecho real de propiedad horizontal gozan de capacidad para realizar tales actos. Libros del consorcio: El consorcio, debe llevar los siguientes libros: -Libro de actas de Asambleas -Libro de Registro de firmas de los propietarios -Libro de Registro de los propietarios -Libro de Administración Además, aquellos que exija: la reglamentación local y el Reglamento de Propiedad Horizontal. Responsabilidad de los propietarios por las deudas del consorcio: La circunstancia de que el consorcio tenga personalidad jurídica y patrimonio propio, plantea el problema de si existe o no responsabilidad conjunta de los consorcistas. Si bien el consorcio tiene patrimonio propio, muchas veces resulta insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes. Por ejemplo: deudas originadas en una reparación del edificio o la responsabilidad emergente de un daño causado por las cosas comunes, como, por ejemplo, la caída de un ascensor. Sólo en caso de que el patrimonio resulteinsuficiente: surge la responsabilidad de los propietarios, Por lo tanto, ésta será subsidiaria y accesoria (responden como lo hacen los fiadores). A su vez, la responsabilidad de los consorcistas no es solidaria; ellos responden de las deudas comunes sólo en proporción del valor de sus pisos o departamentos.
▫ Enajenar la unidad funcional que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre ella. (sin el consentimiento de los demás). ▫ La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional comprende: a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente. ▫ El derecho real de propiedad horizontal contiene en su objeto: -El piso o departamento -Una parte ideal sobre los bienes comunes. Por ello cuando sedispone jurídicamente de la unidad funcional, conjuntamente se transfiere el derecho sobre las partes comunes, que forman un todo inescindible. ▫ El sucesor singular, al adquirir el derecho real, adhiere al reglamento de copropiedad yadministración, incorporándose al sistema consorcial y quedando obligado, por tanto, alcumplimiento de todas las normas legales y reglamentarias que lo rigen. Se tiene AMPLIAS facultades sobre el derecho de propiedad horizontal de cada uno. (amplias facultades sobre mi parte = que en el condominio).
OBLIGACIONES ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. El propietario está obligado a: Cumplir con lo establecido (respetar) en el Reglamento de propiedad horizontal y reglamento interno (si hay). Conservar en buen estado su unidad funcional Pagar expensas ordinarias y extraordinarias (en relación a lo que corresponde por su porción de su parte indivisa). Contribuir a la integración del fondo de reserva (si hay). Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de partes comunes y bienes del consorcio.
También, permitir el acceso a su unidad funcional para verificar el funcionamiento o la instalación de cocinas, calefones, estufas (porque son cosas riesgosas). notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. PROHIBICIONES: ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Esta prohibido a los propietarios y ocupantes: o Destinar las unidades funcionales a usos distintos a los previstos en el Reglamento o contrarios a la moral. o Perturbar la tranquilidad de los demás (excediendo la “normal tolerancia”). o Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
EXPENSAS ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas Debe también pagar las (^) expensas comunes extraordinarias para casos (^) dispuestas por resolución de lade siniestros. asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Debe pagar -De administración expensas comunes ordinarias : -Reparación
De esta manera, el obligado al pago siempre es el propietario, quien no puede desligarse de su deber ni aún por abandono. Al mismo tiempo el consorcio puede exigir el pago de expensas a otros poseedores (a usufructuarios, compradores con boleto y posesión), gastos para el mantenimiento del conjunto. de modo tal de asegurar el recupero de los
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. Punto 8 ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. El administrador: es el representante legal del consorcio. Puede ser: ▫ Propietario ▫ 3ero Persona humana o jurídica. (Ej.: una inmobiliaria). Ningún administrador que percibe una remuneración por su trabajo puede desconocer su rol. Ej.: hay una pérdida de agua, resuélvalo el propietario (no lo puede hacer).
El problema que afecte las partes comunes: debe hacerse cargo el consorcio. Es decir, se le va a avisar al administrador del consorcio y éste va a tener que hacerse cargo.
Si por no hacerse cargo la administración, y si se produce un mayor daño por su negligencia o demora: tendrá que hacerse cargo el. Designación y remoción:
ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. Se busca evitar que sea designado el primero administrador por tiempo ilimitado. Por eso, para restringir esa posibilidad dicha persona debe ser ratificada en la primera asamblea que se realice. Esta primera asamblea debe realizarse: -Dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del reglamento, o -Del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea , y durarán en sus funciones por el plazo que fije el reglamento. El Código no fija puntualmente la mayoría necesaria para la elección del nuevo administrador, pero obliga al reglamento a determinar las mayorías requeridas para las distintas decisiones, de modo que habrá que atenerse a lo que en dicho reglamento se establezca.
La designación del administrador no implica modificación del reglamento de propiedad y administración, pero deberá consignarse en un acta. Derechos y obligaciones del administrador: ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos a) convocar por la ley,a el (^) lareglamento asamblea y la asambleay redactar de propietarios.el orden En especialdel debe:día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
Si el propietario que requirió la autorización no la obtiene: puede acudir al juez (si la considera injustificada). Si la decisión afecta a la minoría en su interés particular: puede acudir al juez. Quien resuleve sobre lo decidido y evalua si la mejora es de costo excesivo o afecta la seguridad o destino del edificio. Mejoras que requieren unanimidad: ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario. Se requiere unanimidad: Si la mejora u obra nueva realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes: gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial. Mejoras y obras nuevas sobre cosas y partes comunes en interés particular: que solo beneficia a un propietario. ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos. En caso de que la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas o partes comunes sea en interés de un solo propietario: debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción. Reparaciones urgentes: ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario. Cualquier propietario: en caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios Debe ser urgenteAsume como gestor de negocios
Si el gasto resulta injustificado: el consorcio puede negar el reintegro total o parcialmente y exigir restitución de los bienes al estado anterior. Grave deterioro o destrucción del edificio: ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, resolver su demolicióny la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella , y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. Asamblea puede decidir: Demolición y venta del terreno y materiales Reparación o La reconstrucción. Si se resuleve la reconstruccion: la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella. Puede liberarse por la transmisión de sus derechos a 3eros interesados a emprender
Punto 5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL El Art. 2056 establece el contenido del “reglamento de propiedad horizontal”, que se diferencia de la ley 13.512 que lo señalaba como “reglamento de copropiedad” donde establecía el régimen para las partes y cosas comunes. CONTENIDO: ARTICULO a) 2056.- Contenido. determinación El reglamento de propiedaddel horizontal debe contener:terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) h) uso y goce de las cosas y partes comunes; determinación de la proporción en (cosas comunes pueden ser de: uso común o uso el pago de las expensas comunes;
