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5.2.1 Título formal
Concepto:
Art. 33 RH : “ Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite ”.
Se habla de documento o documentos porque en ocasiones el título formal está compuesto por más de un solo documento.
i.e. En una sucesión mortis causa por la que se adquiere, deberá presentar estos títulos:
- El testamento o el acta judicial ab intestato
- El documento donde se concreta la partición de la herencia en que funden su derecho que quiera inscribir a su favor ese derecho, haciendo fe al contenido de su inscripción (art. 14 Ley hipotecaria). Por si sólo o por documentos complementarios como sería:
- La certificación de defunción por el Registro Civil así como el
- Certificado General de Últimas Voluntades , que acredita el último testamento otorgado.
Documentos públicos : son autorizados por notario o funcionario público en ejercicio de sus funciones. Hay casos en que se admite la documentación privada. i.e. art. 14 párrafo 3º en el caso del testamento.
Requisitos formales:
Art. 33 RH
- Los propios del documento : autorizados por notario, funcionario competente en el ejercicio de sus funciones cumpliendo los requisitos de la Ley.
- Registrales : debe expresar las circunstancias y requisitos que se han estado aludiendo, su defecto será impedimento para la inscripción. (art. 21 LH y art. 98 RH)
- Fiscales : no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad sin acreditar la liquidación del impuesto.
Clases de títulos formales (art. 3 LH)
Para que puedan ser inscritos deberán estar consignados en escritura pública, etc. Ha sido criticado favorablemente en tanto se hace separación entre título material y formal. Pero negativamente ya que no se pone en plano distinto la escritura pública del documento verdadero.
o Documentos notariales : escrituras públicas, actas, testimonios. o Documentos judiciales : sentencias, autos y providencias (art. 100RH)
o Documentos administrativos : los que emanan de la autoridad judicial (art. 99 RH).
Documentos extranjeros : se regula en el art. 4 RH cuando se otorgan documentos en países extranjeros.
Documentos en catalán : cualquier documento registrables en catalán podrá acceder al Registro de la Propiedad en aquel lugar donde sea lengua oficial.
Registro mercantil : al STC de 24 de abril de 1997 establece que los documentos serán en castellano en tanto que superen la Comunidad Autónoma.
Registro de la Propiedad : En Cataluña el asiento se practicará en catalán o castellano dependiendo de si proviene originalmente en una u otra lengua.
TEMA 7
7.1. Los asentamientos del Registro
Concepto:
ROCA SASTRE: el asiento del Registro de la Propiedad es la constatación escrita de título, acto, hecho, en los Registros de la Propiedad para que (…)
Caben tres sistemas para la toma de razón en el Registro de la Propiedad
- Transcripción , en el que el asiento es una trascripción íntegra del título.
- Encasillado , el asiento es una anotación esquemática de los datos y circunstancias del título.
- Inscripción : el asiento es un extracto del contenido del título que expresa de modo consecutivo los datos y las circunstancias.
El sistema español es de inscripción, por tanto consiste en una expresión escrita y por extracto del título o documento presentado al Registro.
Por los caracteres que presentan los asientos son:
Principales o accesorios : según tengan subsistencia propia o estén al servicio de otros asientos. Definitivos o provisionales : dependerá de si tienen vocación de permanencia indefinida (inscripciones) o caducan (anotaciones preventivas). Preparatorios o definitivos : según si son los que preparan una inscripción definitiva o los que tienen una vocación permanente.
- Extensión de referencia a la presentación al folio de la finca a la que se presenta el título.
- Al presentante se la da recibo, constando día y hora de la presentación, número de asiento y tomo.
La práctica del asiento de presentación es obligatoria para el Registrador y cuando se niega a hacerlo cabe recurso de queja ante la autoridad judicial que podrá ordenar la extensión del asiento.
7.2.3. Casos en que no procede la extensión :
- Documentos privados, salvo aquellos que legalmente tengan eficacia registral.
- Documentos relativos a fincas en otros distritos hipotecarios.
- Documentos que por su contenido no pueden tener operatividad registral.
7.2.4. Documentos remitidos por correo:
- Se considera como presentante al remitente y se efectuará con la apertura del correo recibido en el día.
7.2.5. Momento de la práctica :
- Art. 360 y 361 RH: al ingresar el título en el Registro de la Propiedad cuando está abierto al público. Todos los días hábiles de 9 a 14 horas y de las 16 a las 18 horas sin perjuicio del régimen de los sábados. En agosto sólo en horario de mañana.
- Puede que el título no pueda practicarse en el mismo momento, por lo que hay dos soluciones 1. extender nota en el propio documento. 2. llevar otro libro de entrada y posterior práctica
7.2.6. Forma de practicar los asientos
- De cada título se practicará un asiento aunque esté formado por varios documentos.
- Si se presentan varias personas sobre la misma finca, en tanto que no sean incompatibles no habrá problema: las mismas personas que los presenten determinarán el orden, haciéndose constar. Si fueran contradictorios y no se pudiera determinar la preferencia por los interesados serán los tribunales los que determinarán.
- Circunstancias que deben expresar: Nombre y apellidos del presentante Hora de presentación Especie del título presentado Autoridad, fecha y Notario que lo suscriba Derecho al que se refiera Identificación de la finca
Nombre a quien se practica a su favor.
7.2.7. Duración del asiento de presentación.
- Art. 17 LH: el asiento caducará a los 60 días hábiles que empiezan a contar al día siguiente al de su fecha.
- Art. 43.2 RH: supuestos especiales de prórroga de asiento de presentación.
7.2.8. Efectos del asiento de presentación.
- Determina el orden en el que el Registrador despacha e inscribe los documentos. Excepto en el caso de que para despachar sea necesario inscribir otro título presentado posteriormente, i.e. un testamento y posteriormente la venta del inmueble heredado.
- Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción según el art. 24 LH. Conforme a esto se considera fecha de la inscripción la fecha de su presentación que deberá hacerse constar.
- Determina la preferencia en el orden de prelación, la prioridad de las inscripciones de la misma fecha, sobre la misma finca, atendiendo a la hora. Sirve para el principio de prioridad (art. 25 LH).
7.2.9. Supuestos especiales del asiento de presentación.
- Registro de la Propiedad distinto al competente : Por razones de urgencia se puede solicitar al Registro de la Propiedad donde se ha otorgado el documento, que lo derivará al Registro competente en el plazo de diez días (actualmente en desuso)
- Presentación por fax : se practicará comunicación en el Registro diario salvo los presentados fuera de horas de oficina, donde se presentarán al día siguiente hábil con los presentados a la apertura de la oficina. Caduca si en el plazo de 10 días no se presenta el original del título.
Son asientos principales y provisionales que se practican en los libros de inscripciones y que resultan para que en juicio garanticen que el derecho ha consumado o preparan el asiento definitivo.
Son asientos de vigencia temporal que enervan la eficacia de la fe pública registral a titulares de situaciones jurídicas no inscribibles.
i.e. una anotación de demanda, una anotación de embargo. Al acudir al registro se observará la anotación de demanda y quien compre la finca sin efecto de la fe pública registral, habrá que estar al resultado del juicio. Si gana el demandante, el comprador no estará protegido.
Caracteres :
Temporalidad, están sometidos a plazo de caducidad Provisionalidad, en algunos casos no obstante habrá anotaciones definitivas. Eficacia de su publicidad, que enerva la fe pública registral. Aspecto formal, a diferencia de las inscripciones se señala en letra.
Circunstancias (art. 75):
Deben contener las mismas circunstancias que para las inscripciones en cuanto a títulos presentados. Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro deben expresar la causa que da lugar a ello y el importe de la obligación que la hubiera originado. Será nula cuando por ella no se pueda tener conocimiento del hecho anotado.
Clases de anotaciones preventivas :
De mera publicidad, cuya misión es publicar la existencia de una determinada situación registral, para evitar el juego de la fe pública registral. Constitutivas, aquellas que además de publicidad, constituyen una garantías muy semejante a la hipoteca; según ROCA SASTRE es necesario para que produzca efectos frente a terceros Sustitutivas, tienen por finalidad hacer las veces de otra inscripción, cancelación, etc. de forma provisional.
Anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad
Anotación de demanda obtenida en sentencia Anotación de embargo, secuestro, enajenación Anotación del donatario Anotación de incapacidad Y cualquier otra conforme ya que no hay numerus clausus, hay otras leyes dispersas que contienen otras anotaciones preventivas: o Ley de Concentración Parcelaria o Ley del Suelo o Ley de Puertos o Ley de arrendamientos urbanos o Etc.
Efectos:
Enerva la fe pública registral Temporalidad de las anotaciones preventivas que según el art. 86 LH tienen una duración de 4 años que puede prorrogarse por 4 años más. Actualmente está vigente por la Ley de Enjuiciamiento anterior lo que comporta la posibilidad de que haya una prórroga indefinida hasta la resolución del pleito. Con duración especial: o Por defectos subsanables (60 días desde su fecha, y hasta 180 por mandamiento judicial) o Por acreedor refraccionario, hasta el fin de la obra objeto de refracción. Algunas pueden convertirse en inscripción definitiva, y en virtud de lo establecido en el art. 70 cuando se convierta en definitiva surtirá efectos desde la fecha de la anotación.
7.5. Cancelación
Se trata de asiento que tiene por objeto extinguir a otro, habitualmente por extinción de la causa, y de ello se deriva un resultado de “desregistración” del asiento. (art. LH)
Función
Extingue formalmente otro asiento determinado Puede expresar la causa Efecto principal de desregistración del asiento presentado (art. 97 LH: se presume extinguido el derecho al que el asiento se refiere).
7.6 Nota marginal
Se trata de la parte izquierda del folio. Se trata de un asiento accesorio, al margen de otros. Su función es asignar hecho que modifique el asiento registrado, haciendo las veces de inscripción, cancelación. Ayudan a la mecánica del registro.
Tipos de notas marginales:
De oficina, relacionan unos asientos con otros para facilitar la consulta. De modificación jurídica, que modifican la situación registrada. Sucedáneas, que tienen una función semejante a los asientos de inscripción, cancelaciones, anotaciones preventivas.
Las más importantes son las que se practica en los procedimientos de ejecución (materiales y formales): sobre los titulares de derechos inscritos; al inscribirse la anotación el Registrador debe comunicar la existencia del procedimiento a los otros acreedores, informa del inicio del procedimiento que conste. Los titulares posteriores a la expedición de la certificación, se
La postura de JM. GARCÍA GARCÍA (y de J. SANTOS)
Así, en algunos sistemas la inscripción es constitutiva por regla general, pues sin ella no nace ni tiene existencia el derecho real inmobiliario (sistema alemán, suizo, austriaco). En otros sistemas como el español, existen algunos supuestos en que la inscripción es constitutiva, es decir, que determina la existencia del derecho real inmobiliario, estos supuestos son el de la hipoteca, el derecho de superficie (al menos en lo referido a la legislación urbanística). Fuera de estos casos, la inscripción no será constitutiva pero sí conformadora o configuradota de la plena eficacia del derecho real en su actuación respecto a terceros, y por tanto, en la configuración de su absolutividad o plena eficacia erga omnes. La inscripción perfila el derecho en sus manifestaciones y en concreto frente a terceros.
Otras posturas
La más extendida atiende a que excepto ciertas excepciones, como la hipoteca, la inscripción es meramente declarativa. Esta postura da por bueno uno de los tópicos más antihipotecarios, inexactos e injustos. La mayor parte de los autores sostienen esta postura por oposición a las posturas germánicas, pero no atienden a que conlleva posturas contradictorias con los principios hipotecarios que se sostienen en el sistema registral español.
De esta manera, decir que una inscripción es meramente declarativa implica decir que la inscripción se limita a recoger los elementos jurídicos que dan vida al derecho real sin añadir un valor específico al hecho de inscribir. Con esto se niega el principio de inscripción, que precisamente determina cual es el valor de la inscripción, cuales son sus efectos configuradotes, y que permite encajar a los demás principio hipotecarios.
Por tanto debemos entender que la inscripción es confirmadora, en el sentido que no es necesaria para que nazca el derecho, pero sí para que tenga PLENITUD de efectos frente a terceros. De manera que mientras no se inscriba el derecho real, éste no va a afectar a otros titulares que inscribieron antes. Cuando de inscriba será cuando alcance esa plenitud frente a terceros, la eficacia erga omnes sin limitación alguna.
Bajo estos argumentos es cuando el principio de inscripción encuentra su razón de ser, por lo que el valor de la inscripción en el proceso de configuración del derecho real será el de dar plenos efectos frente a terceros, ya que el derecho real nace fuera de la inscripción pero viene sujeto a determinadas limitaciones. De todo ello debe inferirse que la inscripción no es meramente declarativa.
Algunos defienden la postura de la inscripción cuasiconstitutiva atendiendo a un argumento histórico, ya que en la redacción de la exposición de motivos del Proyecto que dio a lugar a la Ley hipotecaria de 1861se encontraban:
Florencio GARCÍA GOYENA, influenciado por el Derecho francés defendía un sistema de transmisión de la propiedad mediante acuerdo de las partes (lo que comportaba que la inscripción no fuera constitutiva). CLAUDIO ANTÓN, enfrentado con el anterior y que defendía la postura constitutiva propia del Derecho germánico. BRAVO MURILLO, se dice que terció en la discusión entre estos juristas y sostuvo que para aquello efectos inter partes bastaba el título pero para que tuviera efectos frente a terceros era necesaria la inscripción.
8.3 Inscripción y tradición.
8.4. El principio de prioridad: aspectos fundamentales.
Concepto
ROCA SASTRE: es aquel principio hipotecario por el cual aquel título registrable que primero llegue al Registro de la Propiedad se antepone con prioridad excluyente a cualquier otro que siéndole perjudicial no hubiere sido presentado al Registro, o lo hubiese sido con posterioridad, aunque dicho título fuera de fecha anterior.
El principio de prioridad parte del lema prior tempore potior iure, con referencia a la fecha de entrada del título en el Registro de la Propiedad. Según este principio, el título que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad tiene una eficacia excluyente o preferente según los casos, sobre el título que no ha ingresado en el Registro o lo ha hecho después.
Fundamento
Se busca una solución a los casos en que hay varios derechos reales constituidos sobre una misma finca, no siendo susceptibles de ejercicio simultáneo. Los derechos personales pueden coexistir pero no ocurre lo mismo con los derechos reales que tienen un principio (entre otros) de inmediatividad, un carácter excluyente del derecho sobre el que constituye su objeto. Es necesario, por tanto, acudir a un criterio para determinar cual será el derecho preferente.
Regla general y especialidad registral
es que se atienda a la fecha de constitución del derecho, de adquisición del derecho (mediante la teoría del título y del modo) pero en lo relativo a derechos reales sobre inmuebles es diferente.
La fecha de constitución es importante, pero lo relevante a tener en cuenta pasa a ser la presentación del título en el Registro de la Propiedad, la manifestación de la eficacia configuradora de la inscripción de la prioridad registral: prior tempore potior iure. LACRUZ y REBULLIDA atienden al símil de la carrera por el cual, quien primero llega respetando las reglas ganará el premio.
Apoyo normativo:
Art. 1927 Cc. trata de la prelación de créditos, entre otros los hipotecarios teniendo prelación, prioridad en virtud de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Art. 1473 Cc. es el supuesto de la doble venta, que atenderá a quien primero la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Otros: art. 4 LH, 24 LH, 25, 32, 249, 421 y 422 RH
Normativa en el conjunto de la Ley hipotecaria y su reglamento
Próximamente las comunicaciones entre Notaría y Registro de la Propiedad se realizarán mediante firma electrónica. Desde octubre de 2002 el Colegio de Registradores ha puesto en marcha el sistema de firma electrónica.
Presentación simultánea de títulos:
Si se presentan varios títulos al mismo tiempo y por la misma persona, será ésta quien determine la prioridad de títulos. Si fueran varios títulos sobre la misma finca y contradictorios presentados por varias personas se extenderá anotación preventiva ya que no se extenderá asiento de presentación y serán los tribunales quien determinarán en su caso.
8.5. El rango registral: el rango hipotecario
En ocasiones hay derechos reales sobre una finca en régimen de concurrencia, figurando inscritos en el folio de la finca. El principio de prioridad establecerá la prelación de unos respecto a otros, mediante la presentación y su inscripción. Los autores se centran en la hipoteca, GARCÍA GARCÍA habla de la cualidad del derecho real que proporciona a éste derecho una posición respecto de otros.
Caracteres del rango hipotecario
Cualidad del derecho real sobre otro derecho real, pero sobre los limitados. No por ejemplo sobre el dominio, no puede haber una concurrencia. Sí, en cambio entre los derechos reales limitados. No constituye un derecho subjetivo, sino que es cualidad del derecho. Surge cuando se pone en relación con otros, no aislado. Repercute en el valor económico del derecho, cuanto mayor rango, mayor valor económico. Es un valor negociable, transmisible, pero no en s mismo. Viene determinado por posición registral, esto es, por la presentación en el Registro de la Propiedad.
Sistemas de rango hipotecario
o Sistema germánico (llamado también de puestos fijos, de valor) : la hipoteca recae sobre una parte de valor de la finca, siendo libre para el propietario o para constituir una nueva hipoteca. Si paga la hipoteca quedará un puesto libre. o Sistema latino , por el que si se paga la primera hipoteca, las demás ascienden una posición.
Negociabilidad del rengo hipotecario y supuestos
Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como las resoluciones de la DGRN partir del art. 1255 Cc. entienden que sí son negociables.
Permuta de rango : acuerdos o convenios de los titulares de los derechos reales limitados sobre la finca intercambian sus posiciones, requiriendo consentimiento del intermedio en el caso de que lo hubiera (algunos autores entienden que no seria necesario tal consentimiento de aquél si fueran derechos del mismo tipo). Posposición de rango : se trata de un acto unilateral por el que el titular de mejor rango pasa voluntariamente a un menor rango posterior. i.e. en el caso de la cesión de titularidad por obra futura, en que se establece un típico pacto de condición resolutoria, si no se cumple volverá al propietario. El promotor al acudir a por una hipoteca para realizar la construcción necesitará que se posponga la condición resolutoria. Posposición de rango con reserva (art. 421 RH) Convenio con igualdad de rango.
8.6 El cierre registral
Art. 17 LH : Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible , por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento
“Título traslativo o declarativo” : se incluyen los modificativos, constitutivos, etc. (art. 20 y 82 LH). “ Inscrito o anotado preventivamente o simplemente extendido el asiento de presentación” :
- Inscrito : comportará el cierre definitivo
- Anotado preventivamente : se refiere a asientos provisionales, temporales. Cabe la posibilidad de que haya una anotación preventiva por defectos subsanables, que en caso de subsanarse el defecto, el embargo no entraría
- Simplemente presentado : es un cierre temporal, dependerá de la vigencia del asiento de presentación. “no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha” “que se le oponga o sea incompatible” : lo que comporta que no podrá inscribirse ni anotarse ningún título de igual o anterior fecha que sea incompatible. No prejuzga el documento prioritario en el orden (que se hará en su caso judicialmente).
Primer carácter: es una presunción IURIS TANTUM:
- En los artículos 38 y 97 de la Ley hipotecaria nada se dice acerca del carácter iuris tantum de la presunción, Pero en el párrafo 3º del art. 1º de la LH se señala la posible declaración judicial de inexactitud. Además el art. 1251 Cc. establece la regla general de la posibilidad de prueba en contrario.
- La presunción funcionará mientras sea en el plano de la legitimación, en el campo propio del principio de legitimación. En el caso de otros principio como el de fe pública o en el de inoponibilidad, según los supuestos, resultará que no estarme sino ante posiciones inatacables. Si pasa a tratar de terceros del art. 34 LH sería una verdadera presunción iuris et de iure , igual que en el principio de inoponibilidad del art. 32 LH.
- La desvirtuación, la destrucción de la presunción será por el juicio ordinario, no en el ámbito extrajudicial, pues así resulta de la salvaguarda judicial de los asientos, según el artículo 1.3 LH
- Tiene un valor ofensivo en el proceso, no se trata sólo de una presunción que dispensa de la prueba sino de una prueba, que dispensa de otras pruebas.
Segundo carácter, la presunción legitimadora de exactitud.
- La mayor parte de los autores considera la presunción de exactitud como una presunción de derecho, porque del hecho de la inscripción se deduce el derecho del titular. Hay algún autor que interpreta la presunción posesoria del art. 38.1 LH como una presunción de hecho, en el sentido que del hecho de la inscripción deduce el hecho de la posesión, pero debe advertirse que de la presunción posesoria no es simplemente “ de hecho ” sino que se refiere a la posesión como derecho”.
- Para GARCÍA GARCÍA hay que tener en cuenta que a la hora de enjuiciar esta presunción como “ de derecho ” que además de la titularidad (derecho) se presumen también “ los datos descriptivos o físicos de la finca ”, tal como constan en el asiento, pero es porque estos elementos de hecho son datos integrantes de la “ situación jurídica ” de la “ extensión del objeto del derecho y de la titularidad y no meros hechos ”.
Tercer carácter: no es sólo una presunción de exactitud, sino también presunción de integridad :
- De exactitud y de integridad: se presume que lo no inscrito no existe, amparándose en el propio art. 97 LH como en la Exposición de motivos de la Ley de 1944. Esto es evidente respecto de las cargas no inscritas: si está inscrita una finca como libre de cargas, se presume que no existen tales cargas. Pedro DEL POZO y otros entienden otra cosa.
- Se deriva otro argumento del art. 97 LH, estableciendo que si la cancelación es un asiento negativo equivalente a la expulsión del Registro de una situación registrada, y en tal caso se presume extinguido, hay que entender por analogía que en caso de no existir un asiento, el resultado es la presunción de inexistencia del derecho.
Cuarto carácter: la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria es una presunción prevalerte sobre la del art. 448 del Código Civil.
- El artículo 38 LH presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Por su parte, el art. 448 Cc. dice que “el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”. El problema se plantea cuando exista un titular registral y un poseedor en concepto de dueño ¿qué presunción prevalece en caso de conflicto? Excepto VALLET, y en un primer momento LACRUZ, se apuesta por la prevalencia del Derecho hipotecario por contrario a la clandestinidad, entre otros aspectos.
9.3 Ámbito en cuanto a la materia, a los sujetos, al derecho y a los datos descriptivos.
Ámbito en cuanto a la materia o rama jurídica
El art. 38 establece la presunción “a todos los efectos legales” que significa dos cosas:
Que no es sólo a efectos de la Ley hipotecaria , sino en todos los demás campos del Derecho en que tenga que apreciarse la eficacia del asiento, y así, concretamente en Derecho Civil, Procesal, Administrativo, Urbanístico, etc. Opera a todos lo efectos legales (art. 38 LH): tanto a los efectos que le sean favorables como desfavorables, aunque normalmente serán favorables, el titular responderá de los daños producidos pro el edificio ruinoso.
Ámbito en cuanto al sujeto.
La presunción de exactitud se refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de haber inscrito su título. Aquí no entran en consideración los requisitos de previa inscripción, onerosidad y buena fe. Basta con ser el titula registral. Opera cualquiera que sea el titular: da igual que sea el tercero del art. 34 LH como el del 32 LH. Lo importante es que sea titular inscrito.
Ámbito en cuanto al derecho. La presunción de exactitud se refiere a los aspectos siguientes del derecho:
a. A la existencia del derecho b. A la titularidad o pertenencia del derecho c. Al título o causa de adquisición del derecho d. Al ejercicio del derecho , es decir, la presunción comprende también la posesión del derecho, lo que significa que se trata de un derecho que se ejerce
Por el art. 38 LH se presume que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Un sector doctrinal entiende que el art. 38 se refiere al derecho a poseer, cuestión que otros han señalado como superfluas ya que quedan insertas en el dominio. Otro sector doctrinal han atendido a que se trata de una posesión de hecho de la finca o derecho inscrito, cuestión discutida e incluso con STS contrarias en este punto. Otros han atendido a una posesión tabular, esto es, registral o ficticia, conforme a la cual el titular registral será tratado como poseedor aunque no posea, mientras no se declare la inexactitud del asiento, por lo que no se puede impugnar el hecho posesorio sino la inexactitud de la inscripción. El argumento principal a esta consideración viene dado por el art. 5 que establece que” Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles ”, por lo que el Registrador no publica tal situación. La extensión, según jurisprudencia del Tribunal Supremo (20 julio de 1992) no ampara los datos de cabida, lindero, situación y demás datos de mero hecho.
Se ha sostenido en la posibilidad de que el titular ejercite interdictos e incluso la acción de desahucio por tener legitimación activa conforme a la LEC, extremo confirmado jurisprudencialmente.
Por lo que respecta a la legitimación extrajudicial, el titular inscrito será considerado como tal en el ámbito extrajudicial, hasta que no se demuestre lo contrario judicialmente, i.e. así será tenido como tal en los siguientes casos:
Expropiación forzosa Expedientes de parcelación Expedientes administrativos Procesos de adopción internacional Etc.,
9.5. Consecuencias procesales del principio de legitimación procesal según
el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
El titular como demandante : goza de evidentes ventajas por el principio de legitimación registral
A. Hay inversión de la carga de la prueba, dispensándose al titular de la carga. Arts. 1249 a 1253 Cc. B. Posibilidad de que el titular ejercite la acción reivindicatoria, confesoria o negatoria. El TS incluso ha entendido que la simple aportación de la certificación del Registro de la Propiedad es suficiente.
C. Puede ejercitar la acción de desahucio por precario sólo con la certificación registral. D. El ejercicio de procedimientos especiales, acciones reales derivadas de derechos inscritos:
Acción hipotecaria de los arts. 129 y 130 LH y 681 y ss. de la LEC. Acción del art. 41
El titular como demandado.
A. Goza de presunción de pertenencia del derecho inscrito, obligando al demandante que ejercite la acción contradictoria de dominio. B. Obliga al demandante a ejercitar previa o simultáneamente acción de cancelación o nulidad del asiento inscrito. El art. 38 párrafo 2º: establece que si es el titular registral como demandad, debe ejercitarse conjuntamente la acción de cancelación y reivindicatoria. Su fundamento se encuentra con la necesidad de concordancia de la realidad y el Registro de la Propiedad ya que puede haber una sentencia que proclame una cosa distinta a lo contenido en el Registro. C. Cuando la demanda vaya a perjudicar a terceros, sólo se podrá fundar en las causas establecidas por la LH. Cuando el tercero reúna los requisitos del art. 34 sólo podrá fundarse en las causas que pongan en duda el art. 34. Si fuera el caso del art. 32 se pondrá en juicio la nulidad del título inscrito.
El titular como tercerista en el procedimiento de ejecución.
El titular cuando no es parte inicialmente en un proceso, podrá ver afectado su derecho en uno u otro sentido cuando es tercero respecto a un determinado procedimiento seguido entre otras partes. No se trata de tercero de los arts. 34 o 32 sino simplemente un tercero procesal.
Art. 38 LH :
Párrafo 3º: “ En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados , se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento ”. Se trata de un sobreseimiento del procedimiento de apremio o de embargo cuando la finca consta inscrita a favor de un tercero ajeno a dicho procedimiento. Responde al principio de legitimación registral, no pudiéndose afectar esa finca de tercero ajeno. La LEC lo
