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“DERECHOS REALES”
UNIDAD VIII
CONCEPTO
Estos son el poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su objeto en forma autónoma y que le atribuye a su titular los derechos de persecución y preferencia. en este derecho a diferencia de los que vimos anteriormente nos vamos a encontrar con un Sujeto que crea una relación inmediata y directa con una Cosa, que seria el OBJETO. Es por eso que en la definición se refiere a PODER JURIDICO ya que es la persona la que termina siendo el SUJETO ACTIVO y la cosa que termina siendo el OBJETO. La PERSONA/SUJETO para defender esa relación inmediata y directa sobre la cosa va a c contar con una serie de derechos/facultades como por ej. el derecho de preferencia y de persecución. Y la cosa nos tenemos que remitir a las características de la clase anterior. (elementos esenciales, q características que dábamos la clase anterior). CARACTERES 1ero : SON DE CREACION LEGAL EXCLUSIVA: en principio los derechos reales solo pueden ser creados por ley, en consecuencia, los particulares no podrimos crearlos… 2di: LOS DERCHOS REALES COBRAN VITAL IMPORTANCIA la registración de estos derechos, por ejemplo: el derecho real de dominio lo tengo que inscribir en el registro de la propiedad… etc. 3era: TIENE EL TITULAR EL D. DE PREFERENCIA Y DE PERSECUCION: el de persecución implica esa posibilidad de poder perseguirlo/perseguir la cosa si esta en manos de otro, ej si victoria tiene una propiedad a mi nombre yo tengo la posibilidad de perseguirla para tener la devolución de esa propiedad El de PREFERENCIA esta vinculado con quienes primero en el tiempo son mejores en el derecho, ej. antes ventas sucesivas de una misma cosa, va a tener mejor derecho aquel que primero compro…
CLASIFICACION de los derechos reales Pueden clasificarse sobre SOBRE COSA PROPIA O PARCIALMENTE PROPIA: Recaen sobre la misma cosa porque en este caso su titular ejerce plenamente los derechos sobre la misma cosa LOS DERECHOS SOBRE LA MISMA COSA. Ya sea sobre la totalidad o una parte. Aquí se encuentre el DOMINIO, CONDOMIO, LA PROPIEDD HORINZONTAL, EL CONJUNTO Inmobiliarios, CEMENTERIOS PRIV. Y SUPERFICIE
SIBRE COSA AJENA: son desmembraciones del dominio ya que por un lado tenemos al TITULAR DE LA COSA y por el otro tenemos a PERSONA/AS QUE TIENEN CIERTOS DERECHOS SOBRE ESA COSA de la cual no son titulares… Aquí se encuentran: -usufructo… -La servidumbre… -El uso… -La habitación… SOBRE COSA AJENA O ACCESORIOS/ O DE GARANTIA: son aquellos que sirven para garantizar el cobro de un crédito determinado el que una vez cancelada la obligación se extingue este derecho real de garantía. Están la: -Hipoteca… -La prenda… -Y anticreces…
PRINCIPIO COMUNES: TITULO: TENENCIA: hay tenencia cuando una persona por si o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor… Es decir, existe cuando una persona tiene bajo su poder una cosa, pero reconoce en otra la titularidad… ej. Persona que alquila… (la p tiene la cosa pero no el animus, ósea la intensión de tener la cosa como titular) Aquí tendremos un elemento denominado CORPUS (cosa) ya que el que la posee no tiene la intención de ser su titular o de someterla a su dominio. POSESION: es cuando una persona por si o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre la cosa comportándose como su titular, independientemente que sea o no su titular… ej. Agarras un reloj y decis que lo Tenes vos, pero no es tuyo es de la profe, dispones creyendo q es el titular, como yo usando el auto siendo de mis padres… Aquí tendremos dos elementos, el CORPUS y el ANIMUS, es decir tengo la COSA y la INTENSION… DOMINIO: el CCYC como aquel derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar, disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los limites previstos por la ley. Ej. Aquí tendremos dos elementos, el CORPUS y el ANIMUS y TITULO (sin el titulo tengo posesión), es decir tengo la COSA y la INTENSION y el TITULO…
EL CCYC determina que la edad mínima para adquirir la POSESION es de 10 años ya que se requiere que el sujeto voluntariamente quiera someter la cosa a su poder y mantenerla allí. Las distintas formas de adquirirlo puede ser el apoderamiento de una cosa, puede ser por la aprensión, es decir poder bajo el poder de una persona una cosa que no tiene dueño
MODOS DE ADQUISICION DEL DOMINIO
USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA: es el derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuidad de la posesión por un lapso de tiempo determinado por la ley. (caso en el que decíamos q un carácter era la perpetuidad y que la inacción del titular en principio no tiene incidencia, esto es el principio Gral., aquí el sujeto que posee la cosa q no es el titular que por haberla tenido por x tiempo va a tener la cap. de adquirirlo). Hay dos tipos de usucapión: LARGA: va a haber una persona que va a poseer la cosa, es decir va a realizar actos de posesión por ejemplo poner un árbol, levantar un tapial (actos visibles). Esta posesión va a ser CONTINUA (Todos o casi todos los días) e ININTERRUMPIDA. Tiene que ser PUBLICA y PACIFICA , ósea visible que esa persona este ocupando esa propiedad pero que además nadie le haya dicho que no pueda estar (por ello nos referimos con pacifica). y que lo haya por el lapso de 20años. Ej, si una p cumple con todo esto puede reclamar la propiedad… LA BREVE/CORTA: mismas características, pero aquí necesitamos la buena fe de la persona y un justo título (es por ejemplo un boleto de compra venta justo título, pero no es el título) por el lapso de 10años.
MODOS DE EXTINCION DEL DOMINIO ABOSLUTA: Es cuando ocurre la destrucción o consumo total de la cosa, o la cosa esta expuesta fuera del comercio entre otros… RELATIVA: es cuando el titular abandona la cosa sin ningún destinatario y por ende el propietario puede arrepentirse y volver a adquirir la cosa…
DERECHO REAL DE CONDOMINIO (se pregunta) CONCEPTO: Es aquel derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que le corresponde a cada una, una parte indivisa (no se puede materialidad, NO HAY PARTES MATERIALES PARA NINGUNO). (la diferencia con el otro dominio es la cantidad de titulares). La ley dice q en tanto y en cuando las partes no hayan dicho nada se predispone en partes iguales, caso que las partes predispongan algo, se toma esa predisposición… CARACTERES DE ESTE DERECHO SIEMPRE HAY DOS O MAS SUJETOS: HAY UN OBJETO (puede ser uno o más cosas) ESA COSA QUE ADQUIREN ES EN COMUN. SON TITULARES DE UNA PARTE INDIVISA (La ley dice q en tanto y en cuando las partes no hayan dicho nada se predispone en partes iguales, caso que las partes predispongan algo, se toma esa predisposición…
COMO SE PUEDE CONSTITUIR EL CONDOMINIO
POR CONTRATO: Ósea las partes compramos algo y acordamos por testamento o por acto de ultima disposición o por la ley… Los sujetos que conforman del condominio se llaman CONDOMINOS , tienen ciertas obligaciones y facultades sobre la cosa. Estos pueden gozar de la cosa conforme a su destino, ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa innovaciones materiales, salvo que cuente con el consentimiento de los demás condóminos. En principio la administración de la cosa la tienen todos, si ello no es posible hay que designar a un 3ero… y cada condómino goza de los derechos inherentes a la propiedad conforme la parte que le corresponde, ósea su parte indivisa.
CLASES DE CONDOMINOS
1er. CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA: (comun): En este caso el condominio estará formado siempre que los condóminos estén de acuerdo, si uno está en desacuerdo uno puede pedir la división. 2do: EL CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA: Tenemos dos: o EL CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORARIA: consiste en la renuncia por parte de un condómino a pedir la división del condominio, es decir, nos ponemos de acuerdo que por x cantidad de tiempo el condominio no se va a dividir… es siempre temporaria. (el ccyc establece los 50 años) o EL CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE: es cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas propiedades que pertenecen a distintos sujetos. Es por ej, la medianera, no podemos pedir que se divida.
EXTINCION DEL CONDOMINIO
La forma típica es PEDIR LA DIVISION , si estamos de acuerdo podemos hacerla de forma privada sino la hacemos mediante juicio… Otra forma, es por PERSCRIPCION ADQUISITIVA… POR ABANDONO por una de las partes…
CARACERISTICAS
Se divide en: PARTES COMUNES: Se encuentran en estado de indivisión forzosa y perpetua, sujetas al reglamento de cada una de los conjuntos inmobiliarios. todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos y todas estas partes comunes son interdependientes y conforman un todo inescindible. ej (parque industrial): PARTES PRIVATIVAS: las partes privativas pueden ser en este tipo CONSTRUIDAS o A CONSTRUIR, deben ser independientes y con salida a la vía pública.
TIEMPO COMPARTIDO Hay tiempo compartido si uno o más bienes están afectados al uso común por turnos y formas periódicas para alojamientos, hospedajes, turismo a los fines de brindar las prestaciones compatibles con su destino. SUJETOS DEL TIEMPO COMPARTIDO EMPRENDEDOR: es quien va a determinar que vienes van a ser destinados al uso compartido como también controlara que los usuarios puedan ejercer los derechos a los cuales accedieron y el cobro de las cuotas, etc. (estará a la cabeza como organizador). USUARIO: Es quien va a adquirir el tiempo comaprtido, ADMINISTRADOR: el administrador que va a ser la suerte de llevar a cabo la gestión y mantenimiento que pueda a veces coincidir con la figura del emprendedor o ouede ser una persona distinta… COMERCIANTE: aquel que promociona el tiempo compartido, usualmente coincide con una agencia de turismo o una persona en especifico…
CEMENTERIO PRIVADO:
Se los considera a los inmuebles de prop. Priv. destinados a la inhumación de restos humanos, ej fuente de paz. El TITULAR del dominio del inmueble debe otorgar una escritura publica destinando a dicho inmueble para que sea afectado a dicho uso. (osea que lo afecte a ese carácter, no lo use para hacer una pileta una quinta, sino que para un deter carácter). Una vez que cuente con la autorización municipal no puede cambiar su destino ni ser grabado con derecho reales de garantías. Por un lado, tenemos el titular de derecho de sepultura que es la persona propietaria de la parcela y el administrador que va a llevar adelante las tareas de administración del cementerio.
SUPERFICIE
Es el derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno que otorga la facultad de uso, de goce, de disposición jurídica y material del derecho de plantar, forestar o construir sobre lo plantado o forestado en el terreno vuelo o subsuelo, entonces puede decirse que el superficiario puede realizar construcciones, plantaciones, forestaciones en un inmueble ajeno haciendo propio lo plantado, forestado, construido…
