Avaliaçao de Imoveis Urbanos com uso da inferencia estatistica, Notas de estudo de Controle de Processo

Baixe Avaliaçao de Imoveis Urbanos com uso da inferencia estatistica e outras Notas de estudo em PDF para Controle de Processo, somente na Docsity!

SÃO PAULO-SP

MARÇO DE 2019

CURSO DE EXTENSÃO – 20h

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

COM USO DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA -

TURMA II

Professora:

M. Sc. Adriana Ragoni

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 1 de 57

CURSO AVALIAÇÃO DE IMOVEIS URBANOS COM

USO DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

(curso Básico)

PLA

REFERÊNCIAS/ BIBLIOGRAFIA:

ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 2ª ed. São Paulo: Pini, 2000. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-01: Avaliação de bens parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-02: Avaliação de bens parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 2005. FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini, 2008. LARSON, Ron; FARBER, Betsy. Estatística aplicada. 2 ª ed. São Paulo: Pearson Prentice Hall, 20 04.

SUMÁRIO

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 4 de 57

0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

 Objetivos do curso

 Material disponível e a ser disponibilizado

 Recursos a serem utilizados

1 - INTRODUÇÃO

Nosso objeto é obter o Valor de Mercado do Imóvel.

Se tivéssemos uma equação, como a que é apresentada a seguir:

Como determinaríamos o Valor final do imóvel?

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 5 de 57

O LAUDO

Para ser Laudo de Avaliação precisamos atender 2 enquadramentos

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

E

GRAU DE PRECISÃO

O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO vem de uma

Tabela da Norma de Avaliações NBR 14.653 cuja

somatória de pontos nos dará o Grau final do Laudo

de Avaliação.

O GRAU DE PRECISÃO vem dos cálculos estatísticos cujo resultado nos dará o enquadramento do Laudo de Avaliação neste requisito.

A tabela de Fundamentação completa esta apresentada nesta apostila mais à frente e também pode ser consultada no item 9.2.1 parte 2 da NBR 14.653. A tabela de Grau de Precisão está apresentada no item 9.2.

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 7 de 57

3 - HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

No Brasil, os primeiros trabalhos publicados datam do início do século XX. Em torno dos anos de 1920 a 1930 foram apresentados os primeiros trabalhos, realizados pelos Engenheiros Anhaia Melo, Lysando Pereira, Ernani Nogueira e Luiz Carlos Berrini.

Surge aí o uso da Estatística como ferramenta para a prática da Engenharia de Avaliações, trazendo os estudos de distribuição amostral, saneamento de dados de mercado e intervalos de confiança.

 Em 1974, o Engenheiro Domingos Saboya apresenta um trabalho utilizando a Inferência Estatística e regressão linear múltipla como ferramenta de avalição e torna-se precursor da Engenharia de Avaliações

 1977 – Surge a 1ª Norma de avaliação a NBR 5676 (NB-502) da ABNT, tratando somente dos níveis de precisão. Nessa época a ABNT começa a produzir outras normas para avaliações, com a seguinte tipologia: imóveis rurais, unidades padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos industriais; glebas urbanizáveis

 1989 é revisada e inclui os níveis de rigor

 2001 – altera-se a Norma para a atual NBR 14.653 Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, e demais partes



O trabalho de Avaliação é regido pela Norma 14.653 e suas partes. NBR 14653, sob o título geral de “Avaliação de bens” possui

Priorizar o uso do método comparativo de dados de mercado. Na impossibilidade de se utilizar este método, pode-se optar por outro método que seja específico para a tipologia em estudo.

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 8 de 57

4 CONTRATAÇÃO

Vamos analisar quem contrata, o que o contratante espera e a importância do entendimento inicial.

A. OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO

Suas aplicações são diversas, tais como:

 Comercialização (venda e locação)

 Organização de empresas: atualização do valor de ativos (implantação, fusão, aquisições, etc).

 Avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias.

 Análises de viabilidade de empreendimentos.

 Desapropriações e Servidões Administrativas.

 Indenizações.

 Partilha de Bens.

 Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação.

 Lançamentos Fiscais (planta Genérica de Valores), para uso em IPTU, ITBI e ITCD.

 Dentre outros.

B. HONORÁRIOS

Os valores cobrados são decorrentes do nível de exigência do seu cliente (Grau de Fundamentação).

Sugere-se também a utilização de valores tabelas pelos Institutos (IBAPE) e órgãos de classe (CREA/ CAU).

No site do IBAPE-MG tem um documento “REGULAMENTO DE HONORÁRIOS IBAPE-MG 2017/2019” orientando a cobrança de honorários. Sugiro consulta a este arquivo.

Como Exemplo do regulamento temos:

“ Os honorários profissionais em trabalhos que envolvam realização de laudos de avaliação de bens e perícias judiciais ou extrajudiciais serão calculados prioritariamente em função do tempo necessário para execução do serviço. Na impossibilidade dessa, ou de comum acordo entre as partes pode-se determinar os honorários em função do valor estimado previamente, relativo ao bem objeto do trabalho ou importância em discussão. “

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 10 de 57

5 APRESENTAÇÃO DAS ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO

6 CONCEITOS IMPORTANTES

A NBR 14653, parte 1 – Procedimentos Gerais, define:

a) “PREÇO: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.”

b) “CUSTO: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.”

c) “VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

d) “engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA.”

e) Imóvel avaliando: aquele que está sendo avaliado.

f) Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.

g) Inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de uma amostra

h) Vistoria: Constatação local de fatos, através da observação do bem e dos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 11 de 57

i) Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com a NBR 14653, para avaliar o bem1.

j) População: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.

k) Modelo: Representação técnica da realidade.

l) Modelo de regressão: Modelo utilizado para representardeterminado fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 13 de 57

3) Desempenho do mercado : identificar as tendências, levando-se em conta as etapas e

resultados finais que os vendedores vem adotando e alcançando, medidas em razão

dos preços praticados e evolução das próprias condutas, implantação de novos

empreendimentos, dinâmica do mercado em função de novos empreendimentos no

entorno, etc.

Entender os Componentes do Mercado Imobiliário, que são:

 Bens levados ao Mercado

 Partes interessadas na VENDA

 Partes interessadas na COMPRA

Um bom resultado será obtido quando se tem no mercado um equilíbrio entre estes 3 componentes

O que seria este equilíbrio?

O importante é entender o comportamento do mercado e como ele influência o preço dos imóveis.

A. IMPACTO DAS NOTÍCIAS SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO

Em 17 de fevereiro 2017 o Governo Federal anunciou o aumento da faixa de financiamento imóvel, acima de R$ 800.000 até 1.500.000,00 isso muda o comportamento do mercado?

A notícia trazia que o valor máximo de imóvel para compra com FGTS aumenta para R$ 1, milhão com recursos do FGTS valerá em todas as regiões do país, mas somente até o fim de dezembro, informou o governo federal.

Segundo o Ministério do Planejamento, a nova regra vale para imóveis contratados a partir da próxima segunda-feira (20) e 31 de dezembro de 2017. "O novo valor de avaliação tem vigência temporária, é aplicável apenas para a aquisição de imóveis residenciais novos, valendo de forma uniforme para todas as regiões do país",

Esta notícia mudaria o comportamento dos possíveis compradores?

Mudaria o equilíbrio do Mercado?

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 14 de 57

8 ETAPAS DA AVALIAÇÃO

A. DEMANDA DO CLIENTE:

Importância do entendimento inicial com o cliente, seja privado ou público, de modo a perceber o objetivo da avaliação e como conseqüente o método de cálculo a ser utilizado e ainda qual o valor a cobrar pelos trabalhos.

B. LEVANTAMENTO DA DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL

Etapa importante na Avaliação mas que não obriga o Engenheiro de Avaliações a verificar a validade dos documentos. Na Norma vigente isto não está explicito, porém, no projeto de norma que está em tramitação desde 2016 existe a proposta de escrever de forma mais clara a respeito desta questão.

Assim, hoje temos as seguintes orientações da Norma:

“Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.”

“É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.”

“ Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou

esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as RESSALVAS relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.” (grifo próprio).

C. VISTORIA DO BEM AVALIANDO:

Etapa importante da Avaliação de Imóveis, possuindo neste caso o objetivo de caracterizar o imóvel tanto pelos seus atributos internos quanto pelos atributos externos. Confrontar as informações documentais com a real situação do imóvel. O engenheiro de avaliações neste momento deve tomar conhecimento não só da parte interna do imóvel quanto da sua percepção na região em que está inserido, buscando com isso identificar as várias influências que estão compondo o preço do bem em questão. Segundo Dantas(2012): “ deve-se percorrer a região envolvente para verificar possíveis pólos de influência, equipamentos urbanos, infra-estrutura,etc.”

“ 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.”

Item 1 da Tabela de Fundamentação – NBR 14.653: Regressão Linear.

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 16 de 57

 Observar o comportamento do Mercado.

 Usar de experiência do profissional Avaliador.

V. FICHA DE PESQUISA

LEVANTAMENTO DE CAMPO

 Deve ser preenchida com o máximo de informações possíveis e necessárias à avaliação, de modo a permitir a construção das variáveis com base nos atributos levantados.  É uma forma de descrever os imóveis  Parte importante da avaliação é este trabalho de levantamento de campo.  Observar e determinar as fontes de consulta para os dados.  Ficar atento aos ruídos, dados que podem comprometer o resultado final.  Caracterizar de forma completa a fonte de pesquisa.  Preços coletados de oferta ou transação.

VI. PESQUISA DE DADOS

Vistoria x Item 3 da tabela de Fundamentação

ITEM Descrição GRAU III II I

3

Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizadas no modelo

EXEMPLO : Características levantadas do imóvel avaliando Apartamento

Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir, Não gravar. Direitos autorias reservados – L.federal 9610/98 - Pág.: 17 de 57

VII. LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO

COLETA DE DADOS

Planejar - considerando características do bem avaliando, recursos disponíveis, informações, pesquisas, plantas, documentos, prazo de execução do serviço, etc. Quantidade – a Norma recomenda buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando. Qualidade - atributos semelhantes , diversificar fontes de informação, características realmente relevantes, temporalidade dos dados.

Região de Abrangência

“Confrontar as informações das

partes envolvidas, de forma a conferir

maior confiabilidade aos dados

coletados