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CONDOMÍNIO EDILICIO
Acadêmicos Professor-Tutor Externo Centro Universitário Leonardo da Vinci - UNIASSELVI Curso (Código da Turma) – Prá�ca do Módulo I dd/mm/aa
RESUMO
O obje�vo desta pesquisa é estudarmos como ins�tui o condomínio edilício qual se originou na procura por moradia e no aumento da população urbana Sua estrutura é predial, onde diversos proprietários dividem áreas em comum e possuído áreas privadas também. Devido a esse processo ocorreram muitos conflitos os quais possuem amparo legal do Código Civil de 2002
Palavras-chave: Administração. Direitos. Ex�nção
1 INTRODUÇÃO
Neste artigo a definição de condomínio edilício, devido o aumento da população nas áreas urbanas, as propriedades que antes eram compostas por uma moradia e um só dono, as propriedades, isto é o terreno foi dividido por diversos proprietários, onde cada um possui uma determinada fração de propriedade autônoma e outras em comum.
Diante desta situação onde possuem diversos proprietários geralmente ocorrem conflitos de interesse e para que haja um convívio pacifico foram regidas varias leis, dentre elas os direitos e deveres dos condôminos, as quais veremos nos capítulos deste estudo.
Também com relação ao condomínio edilício veremos como ocorre a administração deste e como ocorre sua ex�nção todos estes temas estão amparados legalmente no Código Civil de
2 CONCEITO
Nos prédios de apartamentos, há necessariamente áreas e bens que todos usam, como hall de entrada, elevadores, jardins, portaria e outros. Essas áreas e bens pertencem a todos os proprietários das unidades autônomas (os apartamentos) em regime de condomínio. Como no condomínio geral, cada condômino tem o direito de usar a propriedade comum, desde que não exclua, com seus atos, o uso pelos demais. Mas os potenciais conflitos de interesses podem surgir em torno do condomínio existente em prédios de apartamentos são muitos mais complexos dos que encontramos no
condomínio geral. Não só porque os condomínios em prédios existem em quantidade maior como principalmente porque nelas a convivência dos co-proprietario é forçada. No condomínio Geral voluntario, é raro acontecer de os condôminos não se conheçam antes de decidir em comum a propriedade da coisa, sendo o condomínio posterior ao conhecimento pessoal. No condomínio em prédio de apartamentos é diferente. Assim como no condomínio necessário, a divisão da propriedade é inevitável. Os condôminos não se conhecem, via de regra, antes de dividir os direitos de proprietários. Cada qual adquiriu seu apartamento da incorporadora, e todos irão se conhecer, em geral, em razão da co-propriedade.Se no condomínio geral voluntario as pessoas se conhecem e se tornam condôminas porque se conhecem, no prédio de apartamento ocorre o inverso: elas se conhecem porque se tornam condôminas .Os conflitos de interesses são naturalmente mais complexos na divisão de propriedade que antecede o conhecimento pessoal entre os co-proprietarios. Isto acontece não só nos prédios de apartamentos, mas também de escritórios. Igualmente, entre os donos de vagas de edifícios-garagens, os lojistas de um shopping Center ou os proprietários de casa em vilas ou nos chamados condomínios fechados, a divisão da propriedade antecede o conhecimento pessoal. A convivência entre os proprietários das unidades é autônoma, nesse sentido forçada. Soma-se a essa circunstancia a locação de parte delas, a contratação de empregados ou prestadores de serviços para as necessidades comuns e as questões potencialmente conflituosas inerentes à vizinhança, este quadro resultará em choques de interesses de grande complexidade, para cuja superação é insuficiente a disciplina do condomínio geral. Com efeito, não se pode conceber um regime de condomínio edilício se o vestíbulo de entrada, por exemplo, não pertencer a todos os condôminos. Nessas coisas comuns a com propriedade é perpétua, pois elas são inalienáveis separadamente das unidades autônomas.
A Lei nº. 4.591/64 dividiu a matéria em duas categorias; onde a primeira parte é trata de condomínio especial; e a segunda é sobre a figura do incorporador, ao respectivo contrato de incorporação e aos direitos e deveres das partes avenças, quais sejam, o incorporador e os adquirentes dos imóveis em construção. Tal assunto já é tratado em nosso Código Civil, na parte de Contratos e Obrigações, disciplinando os Condomínios Edilícios, retirando do nosso meio jurídico a lei acima referida, deixando apenas a parte que nos comenta sobre a matéria de incorporações.
No atual Código Civil, há disposições gerais sobre condomínio, sobre sua administração e sua extinção, procurando a estrutura do instituto, porém a Lei nº. 4.591/64 trouxe disposições sobre o condomínio de unidades autônomas, seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória no prédio, utilização da edificação ou do conjunto de edificações, administração do condomínio, assembleia geral.
2.1 CONSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DO CONDOMINIO EDILICIO
A ata de constituição do condomínio deve ser registrada junto ao cartório imobiliário, contendo os seguintes dados:
a. A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, separando- se uma das outras e das partes comuns; b. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno as partes em comum; e c. O fim ao qual as unidades exclusivas se destinam. A convenção dever ser subscrita por titulares de a menos, 2/3 das frações ideais, tornando-se desde logo obrigatória sobre todos os condôminos, porém sua oponibilidade perante terceiros somente se opera a partir do registro no Cartório de Registro de Imóveis. O Código Civil nos elenca o que é importante constar na convenção, como a penalidade de quem desrespeitar as regras pré- estabelecidas, é e descritas nas convenções para desta forma haver harmonia no condomínio, não sendo contrárias a lei. Devendo ser elaborada, por escrito, e ser aberta a modificações, tendo a assinatura de no mínimo dois terços das frações ideais e sendo registrada em cartório.(Art. 1333).
Esta convenção tem caráter estatutário ou institucional, vinculando todos os condômino presentes e futuros.
Além dos elementos mínimos exigidos para o instrumento de instituição de condomínio a convenção deve também dispor sobre os seguintes assuntos:
a. A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, definido, por exemplo, como se elabora e aprova o orçamento, a data do vencimento das contribuições condominiais, etc.. b. A maneira como o condomínio será administrado, com a identificação dos órgãos e sua competência; c. A forma de convocação e o quórum de deliberação da assembleia, bem assim sua competência; d. As multas e sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores que desobedecerem aos seus preceitos; e. A matéria a ser tratada pelo regimento interno e a forma de sua aprovação. É no regulamento interno que se define a função do zelador, o horário de silencio, horários, disciplinas da portaria, entre outras, para a aprovação de algo no regimento interno, basta obter a aprovação de uma maioria simples dos presentes condôminos. O regimento deve atender ao interesse de todos os condôminos, seja ela residencial ou não.
A convenção condominial poderá ser altera, a qualquer tempo por dois terços dos condôminos, exceto na definição da destinação do edifício, cuja mudança depende da concordância da unanimidade deles. (art. 1.351).
2.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMINOS
Entre o condômino e o condomínio não existe relação de consumo. O condomínio não se enquadra no conceito legal de fornecedor, já que não é empresário, não oferece ao mercado nenhum serviço e não pode ter lucro com sua atividade (CDC,art3º).Trata-se de uma mera comunhão de interesses dos proprietários de unidades autônomas de certo edifício(ou de qualquer outra forma de organização do espaço urbano de moradia ou de trabalho).Geralmente existe conflitos entre os condôminos. Por inexistir relação de consumo, disciplinam os direitos e deveres do condôminos exclusivamente no Código Civil 2002:
Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de si ias frações ideais II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórias convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
O condômino não pode participar ou votar em assembleias, não estando quite com as contribuições condominiais, não podendo ser nelas admitido. Se houver algum tipo de duvida quanto ao pagamento, caberá ao condômino o ônus da prova. Pois nos direitos dos condôminos há uma adaptação do direito de propriedade.
O condômino deve seguir a risca as regras impostas Para se obter uma boa convivência social em um condomínio é necessário que todos estejam de pleno acordo. O condômino que
regulamento e as normas da convenção, e quando estas não cumpridas, é ele que impõe as devidas multas. Enquanto o síndico pode ser pessoa física ou jurídica — condômina, ou não —, os membros do Conselho Consultivo deverão ser sempre condôminos. A assembleia poderá eleger um subsíndico, que o auxilia em suas funções, podendo eventualmente substituí-lo.
A convenção pode estabelecer recurso à assembleia contra atos do síndico. A atividade do síndico não caracteriza uma relação de emprego nem locação de serviço, sendo ele apenas representante do condomínio, apenas ganha um valor em dinheiro para trabalhar se estiver regularmente prevista. O sindico pode contratar administrador, pessoa natural ou jurídica, delegando-lhe funções administrativas. Deve submeter à aprovação do administrador à assembleia.
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII -cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VII -prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
A assembleia-geral é o órgão deliberativo do condomínio, constituída por todos os condomínios, que possuem direito ao voto. Divide-se em ordinária e extraordinária.
Assembleia-geral ordinária é aquela que se realiza periodicamente conforme determina a convenção do condomínio, a qual deve ser realizada uma vez ao ano. Se o sindico não convocar a assembleia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo, sob pena de o caso ser encaminhado ao juiz de direito. Enquanto a Assembleia-geral extraordinária é aquela que se realiza mediante convocação, para deliberação acerca de assunto urgente, fora dos períodos regulares de realização da assembleia geral ordinária.
O direito do voto dos condôminos é extensivo ao locatário, quando o proprietário não estiver presente em assembleia .As deliberações assembleares são decididas, em regra, por maioria dos votos, porém sempre observando-se a fração ideal do terreno atribuída a cada condômino, ela somatória da área prevista como área comum de cada um. As deliberações da assembleia devem ser tomadas me primeira convocação pelo voto de pelo menos metade das frações ideais. E em segunda convocação pelo voto dos presentes, salvo quando a lei ou convenção estipularem quórum especial.
5. EXTINÇÃO DO CONDOMINO EDILICIO
Extingue-se o condomínio edilício: art.1357 e 1.358 CC
a) com a alienação de todo o prédio, voluntaria ou forçada, mediante aprovação de mais da metade das frações ideais. O quórum anterior era de no mínimo,2/3 das unidades autônomas e 80% das frações ideais( Lei 6.709, de 31.10.1979).Sendo reduzido pelo código civil. O condômino que se recusar a proceder os gastos com a reconstrução, poderá alienar os seus direitos a outro condômino, mediante valor apurado judicialmente, se não houver acordo;
b) com demolição voluntaria do prédio;
c) com a destruição do prédio por fator alheio à vontade dos condôminos;
d) com a desapropriação do imóvel;
Havendo a desapropriação, a indenização será rateada conforme frações ideais de cada condômino.
e) pela concorrência da confusão, consolidando-se todas as frações ideais sob uma mesma titularidade.
6.CONSIDERAÇÕES FINAIS
