direito imobiliário, Notas de estudo de Direito

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B732c BORGES, Josenir Cassiano

Caderno de Direito Imobiliário Dom Alberto / Josenir Cassiano Borges. – Santa Cruz do Sul: Faculdade Dom Alberto, 2010.

Inclui bibliografia.

1. Direito – Teoria 2. Direito Imobiliário – Teoria I. BORGES, Josenir Cassiano II. Faculdade Dom Alberto III. Coordenação de Direito IV. Título

CDU 340.12(072)

Catalogação na publicação: Roberto Carlos Cardoso – Bibliotecário CRB10 010/

PREFÁCIO

Toda ação humana está condicionada a uma estrutura própria, a

uma natureza específica que a descreve, a explica e ao mesmo tempo a constitui. Mais ainda, toda ação humana é aquela praticada por um indivíduo,

no limite de sua identidade e, preponderantemente, no exercício de sua

consciência. Outra característica da ação humana é sua estrutura formal

permanente. Existe um agente titular da ação (aquele que inicia, que executa a

ação), um caminho (a ação propriamente dita), um resultado (a finalidade da

ação praticada) e um destinatário (aquele que recebe os efeitos da ação

praticada). Existem ações humanas que, ao serem executadas, geram um

resultado e este resultado é observado exclusivamente na esfera do próprio indivíduo que agiu. Ou seja, nas ações internas, titular e destinatário da ação

são a mesma pessoa. O conhecimento, por excelência, é uma ação interna.

Como bem descreve Olavo de Carvalho, somente a consciência individual do

agente dá testemunho dos atos sem testemunha, e não há ato mais desprovido

de testemunha externa que o ato de conhecer. Por outro lado, existem ações

humanas que, uma vez executadas, atingem potencialmente a esfera de

outrem, isto é, os resultados serão observados em pessoas distintas daquele

que agiu. Titular e destinatário da ação são distintos.

Qualquer ação, desde o ato de estudar, de conhecer, de sentir medo

ou alegria, temor ou abandono, satisfação ou decepção, até os atos de

trabalhar, comprar, vender, rezar ou votar são sempre ações humanas e com

tal estão sujeitas à estrutura acima identificada. Não é acidental que a

linguagem humana, e toda a sua gramática, destinem aos verbos a função de

indicar a ação. Sempre que existir uma ação, teremos como identificar seu

titular, sua natureza, seus fins e seus destinatários.

Consciente disto, o médico e psicólogo Viktor E. Frankl, que no

curso de uma carreira brilhante (trocava correspondências com o Dr. Freud

desde os seus dezessete anos e deste recebia elogios em diversas

publicações) desenvolvia técnicas de compreensão da ação humana e,

consequentemente, mecanismos e instrumentos de diagnóstico e cura para os

eventuais problemas detectados, destacou-se como um dos principais

estudiosos da sanidade humana, do equilíbrio físico-mental e da medicina

como ciência do homem em sua dimensão integral, não apenas físico-corporal. Com o advento da Segunda Grande Guerra, Viktor Frankl e toda a sua família

foram capturados e aprisionados em campos de concentração do regime

nacional-socialista de Hitler. Durante anos sofreu todos os flagelos que eram

ininterruptamente aplicados em campos de concentração espalhados por todo

território ocupado. Foi neste ambiente, sob estas circunstâncias, em que a vida

sente sua fragilidade extrema e enxerga seus limites com uma claridade única,

que Frankl consegue, ao olhar seu semelhante, identificar aquilo que nos faz

diferentes, que nos faz livres.

Durante todo o período de confinamento em campos de

concentração (inclusive Auschwitz) Frankl observou que os indivíduos

confinados respondiam aos castigos, às privações, de forma distinta. Alguns, perante a menor restrição, desmoronavam interiormente, perdiam o controle,

sucumbiam frente à dura realidade e não conseguiam suportar a dificuldade da

vida. Outros, porém, experimentando a mesma realidade externa dos castigos

e das privações, reagiam de forma absolutamente contrária. Mantinham-se

íntegros em sua estrutura interna, entregavam-se como que em sacrifício,

esperavam e precisavam viver, resistiam e mantinham a vida.

Observando isto, Frankl percebe que a diferença entre o primeiro tipo de indivíduo, aquele que não suporta a dureza de seu ambiente, e o

segundo tipo, que se mantém interiormente forte, que supera a dureza do

ambiente, está no fato de que os primeiros já não têm razão para viver, nada

os toca, desistiram. Ou segundos, por sua vez, trazem consigo uma vontade de

viver que os mantêm acima do sofrimento, trazem consigo um sentido para sua

vida. Ao atribuir um sentido para sua vida, o indivíduo supera-se a si mesmo,

transcende sua própria existência, conquista sua autonomia, torna-se livre.

Ao sair do campo de concentração, com o fim do regime nacional- socialista, Frankl, imediatamente e sob a forma de reconstrução narrativa de

sua experiência, publica um livreto com o título Em busca de sentido: um

psicólogo no campo de concentração, descrevendo sua vida e a de seus

companheiros, identificando uma constante que permitiu que não apenas ele,

mas muitos outros, suportassem o terror dos campos de concentração sem

sucumbir ou desistir, todos eles tinham um sentido para a vida.

Neste mesmo momento, Frankl apresenta os fundamentos daquilo que viria a se tornar a terceira escola de Viena, a Análise Existencial, a

psicologia clínica de maior êxito até hoje aplicada. Nenhum método ou teoria foi

capaz de conseguir o número de resultados positivos atingidos pela psicologia

de Frankl, pela análise que apresenta ao indivíduo a estrutura própria de sua

ação e que consegue com isto explicitar a necessidade constitutiva do sentido

(da finalidade) para toda e qualquer ação humana.

Sentido de vida é aquilo que somente o indivíduo pode fazer e

ninguém mais. Aquilo que se não for feito pelo indivíduo não será feito sob hipótese alguma. Aquilo que somente a consciência de cada indivíduo

conhece. Aquilo que a realidade de cada um apresenta e exige uma tomada de

decisão.

Sumário

Apresentação.............................................................................................................

Prefácio......................................................................................................................

Plano de Ensino.........................................................................................................

Aula 1

Aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro....................................................... Conceito de Direito Imobiliário..................................................................................

Direito Imobiliário: Desenvolvimento Urbano............................................................

Aula 2

Incorporação Imobiliária e Patrimônio de Afetação..................................................

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Missão : "Oferecer oportunidades de educação, contribuindo para a formação de profissionais conscientes e competentes, comprometidos com o comportamento ético e visando ao desenvolvimento regional”.

Centro de Ensino Superior Dom Alberto

Plano de Ensino

Identificação Curso: Direito Disciplina: Direito Imobiliário - Optativa

Carga Horária (horas): 30 Créditos: 2 Semestre: 8º

Ementa Direito Imobiliário: natureza Jurídica e interdisciplinaridade. Bens imóveis: conceito, classificação, repercussão jurídica e natureza. Parcelamento de imóveis. Condomínio. Princípios do registro de imóveis. Atividade registral imobiliária. Procedimento de dúvida registral. Requisitos formais e documentais nas transações imobiliárias.

Objetivos

Geral: Compreender a natureza jurídica do direito imobiliário e sua conexão com as demais disciplinas do Curso a ele relacionadas. Compreender a natureza das relações privadas atinentes aos bens imóveis.

Específicos: Caracterizar o funcionamento da atividade registral imobiliária. Apresentar a definição e a classificação dos bens imóveis e sua forma de registro. Identificar os requisitos formais e documentais das transações imobiliárias.

Inter-relação da Disciplina

Horizontal: Direito Civil, I, II, III, IV, V e VI, Direito Constitucional I, Processo Civil II, IV e V, Direito Comercial, Direito Empresarial I, Direito Tributário I, Cálculos Judiciais.

Vertical: Direito Civil, I, II, III, IV, V e VI

Competências Gerais

• leitura, compreensão e elaboração de textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas;
• interpretação e aplicação do Direito;
• pesquisa e utilização da legislação, da jurisprudência, da doutrina e de outras fontes do Direito;
• adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos;
• correta utilização da terminologia jurídica ou da Ciência do Direito;
• utilização de raciocínio jurídico, de argumentação, de persuasão e de reflexão crítica;
• julgamento e tomada de decisões; e,
• domínio de tecnologias e métodos para permanente compreensão e aplicação do Direito.

Competências Específicas

• leitura e compreensão das diferentes transações imobiliárias, bem como elaboração de textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas;
• interpretação e aplicação do Direito a cada caso concreto;
• pesquisa e utilização da legislação, da jurisprudência, da doutrina e de outras fontes do Direito;
• adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos;
• correta utilização da terminologia jurídica ou da Ciência do Direito adequada a cada espécie de transação imobiliária.

Missão : "Oferecer oportunidades de educação, contribuindo para a formação de profissionais conscientes e competentes, comprometidos com o comportamento ético e visando ao desenvolvimento regional”.

1ª Avaliação – um trabalho aplicado em sala de aula com peso 10,0 (dez); 2ª Avaliação: Peso 8,0 (oito): Prova; Peso 2,0 (dois): Sistema de Provas Eletrônicas – SPE (média ponderada das três provas do SPE).

Avaliação Somativa A aferição do rendimento escolar de cada disciplina é feita através de notas inteiras de zero a dez, permitindo-se a fração de 5 décimos. O aproveitamento escolar é avaliado pelo acompanhamento contínuo do aluno e dos resultados por ele obtidos nas provas, trabalhos, exercícios escolares e outros, e caso necessário, nas provas substitutivas. Dentre os trabalhos escolares de aplicação, há pelo menos uma avaliação escrita em cada disciplina no bimestre. O professor pode submeter os alunos a diversas formas de avaliações, tais como: projetos, seminários, pesquisas bibliográficas e de campo, relatórios, cujos resultados podem culminar com atribuição de uma nota representativa de cada avaliação bimestral. Em qualquer disciplina, os alunos que obtiverem média semestral de aprovação igual ou superior a sete (7,0) e freqüência igual ou superior a setenta e cinco por cento (75%) são considerados aprovados. Após cada semestre, e nos termos do calendário escolar, o aluno poderá requerer junto à Secretaria-Geral, no prazo fixado e a título de recuperação, a realização de uma prova substitutiva, por disciplina, a fim de substituir uma das médias mensais anteriores, ou a que não tenha sido avaliado, e no qual obtiverem como média final de aprovação igual ou superior a cinco (5,0).

Sistema de Acompanhamento para a Recuperação da Aprendizagem Serão utilizados como Sistema de Acompanhamento e Nivelamento da turma os Plantões Tira-Dúvidas que são realizados sempre antes de iniciar a disciplina, das 18h00min às 18h50min, na sala de aula.

Recursos Necessários Humanos Professor. Físicos Laboratórios, visitas técnicas, etc. Materiais Recursos Multimídia.

Bibliografia Básica AWAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar,

BALBINO FILHO, Nicolau. Direito imobiliário registral. São Paulo: Saraiva, 2001. CENEVIVA, Walter. Leis dos registros públicos comentada. 17.ed. São Paulo: Saraiva, 2007. RIOS, Arthur. Manual de direito imobiliário. 3.ed. Curitiba: Juruá, 2006. SALLES, Venício. Direito registral imobiliário. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2007

Complementar DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registro de imóveis. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2007. SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 6.ed. São Paulo: Atlas, VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 7.ed. São Paulo: Atlas, 2007, v. 5. SANTOS, Francisco José Rezende dos. Direito registral imobiliário. Belo Horizonte: Del Rey, 2008. BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 13.ed. São Paulo: Saraiva, 2008.

Periódicos Jornais: Zero Hora, Folha de São Paulo, Gazeta do Sul, entre outros. Jornais eletrônicos: Clarín (Argentina); El País (Espanha); El País (Uruguai); Le Monde (França); Le Monde Diplomatique (França). Revistas: Consulex, Notadez, Magister. Sites para Consulta www.cfj.jus.br www.tj.rs.gov.br www.trf4.gov.br

Missão : "Oferecer oportunidades de educação, contribuindo para a formação de profissionais conscientes e competentes, comprometidos com o comportamento ético e visando ao desenvolvimento regional”.

www.senado.gov.br www.stf.jus.br www.stj.gov.br www.ihj.org.br www.oab-rs.org.br

Outras Informações Endereço eletrônico de acesso à página do PHL para consulta ao acervo da biblioteca: http://192.168.1.201/cgi-bin/wxis.exe?IsisScript=phl.xis&cipar=phl8.cip&lang=por

Cronograma de Atividades

Aula Consolidação Avaliação Conteúdo Procedimentos Recursos

1ª 2ª 3ª 4ª 1 5ª 6ª 7ª 1 8ª 1 9ª 1

Legenda Código Descrição Código Descrição Código Descrição AE Aula expositiva QG Quadro verde e giz LB Laboratório de informática TG Trabalho em grupo RE Retroprojetor PS Projetor de slides TI Trabalho individual VI Videocassete AP Apostila SE Seminário DS Data Show OU Outros PA Palestra FC Flipchart

A Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964 , conhecida como o Estatuto da Terra, é a base do regime jurídico do imóvel rural. A Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971 e sua regulamentação pelo Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974, estabelecem a base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural por estrangeiro. A Lei 6.634, de 2 de maio de 1979, que dispõe sobre a faixa de fronteira e Decreto 85.064, de 26 de agosto de 1980, representam a base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira. Considera-se como justificativa dessas leis a defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado e a distribuição da propriedade. 4 IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO POR PESSOA FÍSICA ESTRANGEIRA Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. A lei não fala em residência permanente ou provisória, apenas prova de residência no território nacional. Assim, a definição de residência é a da lei civil (Código Civil). Significa dizer que é o lugar onde a pessoa é encontrada com habitualidade, sem que haja qualquer viés de definitividade, ou de centralização da vida jurídica do estrangeiro. Dessa forma, o estrangeiro que não tiver permanência regularizada no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural, de forma alguma. A Lei nº 5.709/71 se encontra sob a égide do art. 190 da Constituição Federal, que diz, verbis: “A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.” O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural, desde que obedeça os seguintes requisitos, concomitantemente:

• a aquisição de mais de um imóvel, mesmo com área não superior a três módulos (§3º, art. 7º do Decreto 74.965/74), só será possível com a autorização do INCRA; se com a nova aquisição, somada à anteriormente efetivada, seu tamanho não seja superior a três módulos, a aquisição posterior é livre;
• não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município: limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente ( art. 12, §1º da Lei nº 5.709/71)
• não seja localizada em faixa de fronteira;
• declare, sob as penas da lei de que não possua outro imóvel rural ( art. 9º do Decreto nº 74.965/74). O termo módulo, mencionado na lei no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao módulo de exploração indefinida- MEI ()art. 4º do Decreto 74.965/74), que não se confunde com módulo rural, nem com módulo fiscal. O Módulo Rural é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel, levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração – familiar ou empresarial, mão-de-obra, etc). Já o Módulo Fiscal é estabelecido para cada município, e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município- aspecto geral. O aspecto particular do imóvel considera a área aproveitável total do imóvel frente ao módulo Fiscal do município.(2) Quanto ao Módulo de Exploração Indefinida é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica

de Módulo) estabelecida pelo Incra. Essa é a referência para os módulos na questão de aquisição por estrangeiro e não o módulo fiiscal. De acordo com a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso (Capítulo 12, Seção 1, Item 1.4), o oficial do Registro de Imóveis deverá manter- se atualizado quanto à dimensão dos módulos adquiridos por estrangeiros, sob as penas da lei, diante das restrições impostas pela Lei 5.709/71. Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro é da essência do ato a escritura pública, além do que tal aquisição está sujeita a uma série de análises e providências por parte do notário e do registrador imobiliário, devido às regras estipuladas pela Lei nº 5.709/71, onde a aquisição de imóvel rural que viole os mandamentos da referida lei, será nula de pleno direito, respondendo civilmente pelos danos, bem como criminalmente por prevaricação e falsidade ideológica o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a registrar. A Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso determina que a escritura relativa à tal aquisição por pessoa física estrangeira constará, obrigatoriamente, o documento de identidade do adquirente, que poderá ser a cédula de Identidade de estrangeiros classificados como permanentes (RNE), com validade de nove anos, ou o passaporte com o visto dentro do prazo de validade, ou ainda o Bilhete de Identificação para os estrangeiros signatários do Mercosul; prova de residência no território nacional; e, quando for o caso, a autorização do órgão competente, ou assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, quando for o caso, observado o disposto nas Leis 5.709/71 e 6.634/79.(3) A apresentação de CPF e passaporte emitidos pelo Governo Brasileiro não desonera o estrangeiro da apresentação da cédula de Identidade (RNE) quando da lavratura de escritura pública de aquisição de imóvel rural, em que a formalidade e a fiscalização nesta hipótese é redobrada por imperativo legal. Mas, caso seja a aquisição de imóvel rural maior que três e menor que cinqüenta Módulos de Exploração indefinida, ou ainda, que seja a aquisição de um segundo imóvel rural , por pessoa física estrangeira, mister se faz a autorização do Incra (4), cuja autorização terá prazo de trinta dias. O notário mencionará a autorização na escritura e arquivará cópia em pasta própria, assim como o registro deverá ocorrer em quinze dias. Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro, cuja área seja maior de cinqüenta MEI, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no município forem ultrapassados, será necessário a autorização do Presidente da República por decreto. (5) Os Serviços de Registro de Imóveis terão um cadastro especial, com escrituração em livro, para controle obrigatório das aquisições de terrenos rurais por pessoas físicas (residentes no país) ou jurídicas estrangeiras. Os Oficiais do Serviço de Registro de Imóveis também remeterão, trimestralmente, sob as penas da lei, à Corregedoria- Geral da Justiça e ao órgão federal responsável pelo controle da política agrária (INCRA), relação das aquisições de áreas rurais por estrangeiros, com os dados exigidos por lei (artigo 16, Decreto nº 74.965/74). Ainda que inexista aquisição de bem imóvel rural por pessoa estrangeira, deverá ser feita a comunicação. Como exceção à exigência da Lei 5.709/71, no que se refere aos limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no território do município, têm-se quando a área for inferior a três módulos (MEI); em que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no Registro de Imóveis e cadastrado em seu , no Incra, até 10 de março de 1969; ou que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal de bens. Todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro, desde que o regime de bens implique a comunicação do imóvel rural. 5 IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO POR PESSOA DE NACIONALIDADE PORTUGUESA

A autorização do Conselho de Defesa Nacional, antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, é exigível nas áreas de fronteira- faixa de fronteira de 150 Km ao longo da divisa do ,país, ou ainda em uma faixa de 100 Km ao longo de rodovias federais.

A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e a pessoa física brasileira da qual participe pessoa física estrangeira aqui não residente ou sediada no exterior, somente estarão autorizadas a atuar na faixa de fronteira, quando o imóvel rural se destinar a implantação de projeto agrícola, pecuário, industrial ou de colonização, em consonância com seus estatutos. Os Serviços de Notas e de Registro de Imóveis exigirão prova do assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional.(13) 9 O ARRENDAMENTO RURAL POR ESTRANGEIRO Trata-se o arrendamento rural de um contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra o uso e gozo de imóvel rural, podendo incluir outros bens, para a prática de atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, seja por tempo determinado ou não e por certa retribuição ou aluguel. (14) O arrendamento rural está enquadrado, conforme a Constituição Federal, no rol das limitações impostas às pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, aplicando-se, por analogia, as regras da Lei nº 5.709/71. Segundo Darcy Walmor Zibetti (15), ao abordar o arrendamento rural por estrangeiros, verbis: “Justifica-se sua inclusão, eis que, o Estatuto da Terra- Lei nº 4.504/64 e seu regulamento Decreto nº 59.566/66 prevêem o direito de preferência na compra ou aquisição da propriedade frente a terceiros em igualdade de condições. (art. 92, § 3º do ET c/c o 45 e 46 do Decreto ).” O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei Nº 5.709/71, tendo competência o Congresso Nacional para autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei Nº 5.709/71, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.(art. 23 e §2º, Lei 8.629/93) 10 REVOGAÇÃO OU NÃO DO §1º DO ART. 1º DA LEI Nº 5.709/71, SEGUNDO O PARECER GQ-181 E A CORRENTE DOUTRINÁRIA. REEXAME DO PARECER N. AGU/LA- 04/ O Parecer nº AGU/LA-01/97 da Advocacia Geral da União diz respeito sobre a revogação do § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, em face da Constituição Federal Brasileira de 1988. Tal parágrafo da citada lei fala da aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira da qual participem pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas. Diz o § 1° desse art. 1° da Lei nº 5.709/71, verbis: "Art. 1°. .............................................................................. ........................... § 1°. Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior." No reexame do parecer nº AGU/LA-04/94, Processo nº 21400.001082/93-02, assim ficou redigido a Ementa do Parecer nº GQ-181, verbis: EMENTA : 1. A conclusão do Parecer n° AGU/LA-04/94, relativa à revogação do § 1° do art. 1° da Lei n° 5.709, de 7 de outubro de 1971, permanece inalterada, apesar da revogação do art. 171 da Constituição de 1988.

De acordo com o parecer o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, conflita com o conceito exarado no inciso I do art. 171 da Constituição Federal, não tendo sido recepcionado, assim como não vislumbrou guarida para a sobrevivência daquele dispositivo legal no art. 190 da Constituição. Tal entendimento encontrou respaldo de parte da doutrina pátria, com nomes consagrados como José Cretella Júnior, Celso Ribeiro Bastos, Estevão Mallet, entre outros.

Ainda segundo o parecer, a Emenda Constitucional nº 6, de 15 de agosto de 1995, em seu art. 3º, revogou o art. 171 da Constituição, sendo que essa revogação não tem o condão de repristinar a norma que se entendera revogada. Desse modo, continua revogado o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, permanecendo inalterada a conclusão do referido Parecer n° AGU/LA-04/94. Parece que essa linha de raciocínio é a mais correta.

Por outro lado, há corrente doutrinária que entende que, como o art. 190 da Constituição Federal não foi revogado pela EC nº 6/95, a qual revogou somente o art. 171 do mesmo diploma legal, continua guarnecendo a Lei nº 5.709/71, não podendo falar em recepção ou repristinação. Darcy Walmor Zibetti, ao comentar o Parecer GQ-181, assim se manifestou, verbis “E, como o art. 171 da CF/88 não foi revogado pela EC nº: 6/95 (que revogou o art. 171 da CF/88), o qual mantém seu manto protetor constitucional sobre a Lei nº 5.709/71, (que define sociedade estrangeira no seu §1º do art. 1º), não há o que se falar do instituto da recepção e do instituto da repristinação , invocados de forma equivocada pelo douto parecerista da AGU. O equívoco reside nos pressupostos e fundamentos teleológicos, utilizados pelo douto parecerista, na exegese da mens legis, e mens legislatoris da Lei nº5.709/71, do §1º do art. 1º, conjugado com os arts. 171 (revogado, 190 e 5º da CF/88).” Conclui tal corrente doutrinária que também deve ser observado o princípio da livre concorrência de mercado e o princípio da soberania do Estado, no caso o Brasil. CONCLUSÃO Face à legislação vigente no Brasil, constata-se que somente o estrangeiro com permanência regularizada poderá adquirir imóvel rural, não falando a mesma se se trata de estrangeiro em caráter permanente ou provisório. Justifica-se tal legislação a defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado. Verifica-se como requisitos para livre aquisição de imóvel por pessoa física estrangeira que o imóvel a ser adquirido tenha área menor que três MEI; e que o adquirente não tenha outro imóvel rural no Brasil; que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no Registro de Imóveis e cadastrado em seu nome, no Incra, até 10 de março de 1969; que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime de comunhão universal de bens. Como requisito para aquisição de imóvel maior que três e menor que cinqüenta MEI, ou de um segundo imóvel por pessoa física estrangeira será obrigatória a autorização do Incra. Que no caso de imóvel rural maior que cinqüenta MEI, por pessoa física estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro, no município forem ultrapassados, mister se faz a autorização dada pelo Presidente da República por decreto, obviamente, ouvidos os órgãos competentes, como o Conselho de Defesa Nacional. No arrendamento rural por estrangeiro serão observados os requisitos e limitações impostas pela Lei nº 5.709/71. Na escritura relativa à aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira constará, obrigatoriamente, o documento de identidade do adquirente, prova de sua residência no território nacional e, quando for o caso, a autorização do INCRA. Na aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira dependerá sempre de autorização do Ministro da Agricultura, mesmo para imóveis com área inferior a três módulos de exploração indefinida. A escritura conterá a transcrição do ato que lhe concedeu na autorização para a aquisição da área rural, dos documentos comprobatórios de sua constituição e da licença para seu funcionamento no Brasil, constando a aprovação pelo Ministério da Agricultura e a autorização do Presidente da República, nos casos previstos no Decreto 74.965/74. A mesma seriedade dos requisitos de aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro deve ser observado pelo tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a transcrever, respondendo civil e criminalmente pelos danos que causarem.

DIREITO IMOBILIÁRIO

AULA 1

Conceito de Direito Imobiliário

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Natureza Jurídica, importância da matéria na atualidade

O Direito Imobiliário é um ramo do Direito Civil, a partir do Direito das Coisas, que, por sua vez, se subdivide em posse e propriedade imóvel. Estudam-se nessa área as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o direito de vizinhança. Estuda-se também o condomínio. E ainda os direitos reais sobre coisas alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca. Estas matérias encontram-se no Código Civil vigente, entre os artigos 485 e 862. Inúmeros outros dispositivos também fazem parte do direito imobiliário, como o livro III (do direito das obrigações).

Interdisciplinaridade com direito civil, direito processual civil, direito registral e direito notarial

[Comentários gerais]

Averbação premonitória

A promulgação da Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, que mudou o Código de Processo Civil trouxe relevantes alterações na sistemática da fraude de execução:

Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1o^ O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. § 2o^ Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados. § 3oPresume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593). § 4oO exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2o^ do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados. § 5o^ Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.

O artigo em comento permite ao credor de qualquer ação de execução, através de certidão da distribuição com identificação das partes e valor da causa, requerer ao Registro de Imóveis respectivo a averbação premonitória [01]^ da existência da ação, servindo esta como prova inequívoca e automática de incidência de fraude de execução.

A princípio, é preciso distinguir a natureza jurídica de referida averbação: trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade-notícia, meramente declaratória não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito. Duas finalidades: a) primeira, como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel poderá ser afetado ao pagamento de ação de execução; b) segunda, conforme referimos, como prova de pleno direito de fraude de execução, em caso de transferência do imóvel. Não obstante, o fato de tratar-se de publicidade-notícia não afasta os efeitos concretos da averbação premonitória: configura prova inequívoca de fraude de execução e, nesse aspecto, não real, acaba por constituir uma condição em eventual alienação do imóvel pelo devedor. OBS.: Averbação transitória: o parágrafo 2º do artigo 615-A do Código de Processo Civil informa que a averbação será cancelada quando da efetivação de penhora que garanta todo o valor da dívida, mas não é automática e depende de determinação judicial específica (mandado ou certidão) que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250 item I e 259 da Lei de Registros Públicos). É preciso ressaltar que a regra criada pelo artigo 593 do Código de Processo Civil que trata da fraude de execução não se alterou, apenas o momento de sua incidência foi aclarado, bem como o novel artigo 615-A aduz que "o exeqüente poderá" obter a certidão e proceder o averbamento respectivo e, em nenhum momento condiciona a declaração de fraude ao ato registrário. A ilação que podemos chegar é que a averbação premonitória é uma ferramenta ágil e cristalina para garantir o direito de credores, mas que não deixa de ser uma faculdade, muito embora as vantagens, facilidades e riscos sejam acentuados, o que não a fará cair no esquecimento. Não optando o credor em proceder à averbação-notícia da propositura da ação de execução, incidirá a regra geral da fraude de execução com uma alteração substancial: se averbada a penhora, independerá de prova a fraude; não existindo averbação da penhora, o credor não poderá alegar a má-fé de terceiro adquirente porque sua boa-fé será presumida. (Ressalta-se o risco que correrá o credor que deixar de averbar a propositura da ação e o devedor transmitir seu patrimônio imobiliário entre a data da distribuição e efetiva citação, porque referido lapso de tempo não contará com a proteção processual, não incidindo a fraude de execução por falta de previsão legal, restando ao credor o moroso caminho de uma ação pauliana, tendo que provar o evento danoso e a intenção fraudulenta). O documento idôneo para a averbação no Registro de Imóveis é a certidão expedida pelo Poder Judiciário, contendo identificação das partes e valor da causa, mas outras informações acessórias serão úteis e até necessárias como o tipo de execução e qualificação das partes, entre outras. No entanto, seria também de grande utilidade e praticidade a aceitação da própria petição inicial que contenha a comprovação da distribuição pelo Poder Judiciário, porque esta possuirá todas as informações necessárias e existentes da ação, facilitando a averbação e tornando o procedimento muito mais célere. OBS.: Responsabilidade do credor por averbações indevidas: § 4º, Lei 11.382/2006, fixa necessária a apresentação ao Registro de Imóveis de requerimento com firma reconhecida (§ 1º do art. 246 da Lei 6.015/73), autorizando os atos registrários e indicando as matrículas e transcrição de propriedade do devedor. Por derradeiro, observa-se que a praticidade acabará por outorgar à averbação premonitória efeito semelhante à penhora, que então também deverá ser averbada (art. 659, § 4º, CPC), pelo menos quanto à publicidade perante terceiros. Embora o imóvel não esteja afetado diretamente à satisfação do direito do credor, não podemos negar que a averbação produzirá um efeito quase que coativo ao devedor o qual terá a notícia da execução na matrícula do seu imóvel, servindo como uma notificação registral para o pagamento da dívida. Ressalte-se, ainda, que ao introduzir em nosso direito a averbação premonitória fixando e aclarando as hipóteses de fraude de execução, um efeito automático e lógico é a desnecessidade de