A construção civil consiste em um dos setores de maior importância para o cenário econômico de um país, porém a crise econômica do Brasil é um fator preocupante para o campo imobiliário, visto que a demanda de mercado depende sobretudo do poder aquisitivo da população. Com isso, o empreendedorismo representa uma alternativa para esse setor e a análise de investimentos é uma atividade que vem ganhando cada vez mais espaço na engenharia civil, pois o sucesso dos empreendimentos imobiliários [...]

Tipologia: Teses (TCC)

2018

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Centro Universitário

Bacharelado em Engenharia Civil

ANTONIA CARINE PEREIRA MENEZES

ESTUDO DA INFLUÊNCIA DA ANÁLISE DE VIABILIDADE

ECONÔMICA

Paripiranga

2018

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Bacharelado em Engenharia Civil

ANTONIA CARINE PEREIRA MENEZES

ESTUDO DA INFLUÊNCIA DA ANÁLISE DE VIABILIDADE

ECONÔMICA

Paripiranga

ANTONIA CARINE PEREIRA MENEZES

ESTUDO DA INFLUÊNCIA DA ANÁLISE DE VIABILIDADE

ECONÔMICA

Monografia apresentada no curso de graduação do Centro Universitário AGES como um dos pré- requisitos para a obtenção do título de bacharel em Engenharia Civil. Orientador: Prof. Me. Paulo Ricardo Ramos Santos Paripiranga 2018

AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiramente a Deus, o responsável por todas as conquistas da minha vida. Aos meus pais, José Antonio de Menezes Filho e Tatiane Pereira Cruz, agradeço por todo incentivo aos meus sonhos. Sempre presentes na minha vida, com palavras de conforto no momento certo. A vocês, minha eterna gratidão. Aos meus irmãos, Ana Caroline P. Menezes e Henri S. Menezes, por sempre me incentivarem e serem exemplos de persistência diante dos seus objetivos. A Leandro Ribeiro, que além de namorado é meu melhor amigo e é quem proporciona a maior parte dos momentos mais felizes da minha vida. Agradeço por sempre me apoiar e tornar mais leve e alegre os momentos difíceis. Aos colegas e aos amigos da vida, Ana Luiza, Andressa Sthefany, Bruna Andrade, Déborah Lorena, Erlany Carvalho, Eduardo Leal, Everton Oliveira, Gabriel Rabelo, Hortência Vieira, Leticia Andrade e Rafhael Andrade, por sempre enviarem energias positivas e pelo carinho depositado em todos os desafios da minha vida. Ao Centro Universitário AGES; Aos professores: Adysson Fortuna, Elson Moisinho, Géssica Menezes, Herbert Melo, Raphael Sapucaia, Tayanara Menezes e Vanessa Chaves. Vocês foram essenciais na construção de conhecimentos e, além de serem professores, se preocuparam com o real aprendizado dos seus alunos, não se negando a ajudar quando necessário. Ao orientador, Paulo Ricardo Ramos Santos, pelo empenho demonstrado na busca pelo aperfeiçoamento do presente trabalho.

RESUMO

A construção civil consiste em um dos setores de maior importância para o cenário econômico de um país, porém a crise econômica do Brasil é um fator preocupante para o campo imobiliário, visto que a demanda de mercado depende sobretudo do poder aquisitivo da população. Com isso, o empreendedorismo representa uma alternativa para esse setor e a análise de investimentos é uma atividade que vem ganhando cada vez mais espaço na engenharia civil, pois o sucesso dos empreendimentos imobiliários está associado ao seu estudo de viabilidade e pesquisa de mercado. Composto por pesquisas de caráter qualitativa e quantitativa, este trabalho tem como objetivo identificar possíveis causas do não sucesso de empreendimentos imobiliários e analisar a importância do estudo de viabilidade econômico-financeira. Para tanto, foi feito uma pesquisa de mercado com a população do interior dos estados da Bahia e de Sergipe, para entender melhor sobre os interesses a respeito da aquisição de imóveis pelo público local. Através da aplicação de questionários com proprietários de construtoras na cidade de Lagarto-SE e Paripiranga-BA, foram identificados aspectos referentes a realização de análises dos investimentos, gerenciamento de custos, fluxo de caixa, valor presente líquido e tempo de retorno pelos empreendimentos. Sendo assim, foi possível discutir os riscos da atividade empreendedora e identificar fatores necessários na análise da viabilidade de um investimento. PALAVRAS-CHAVE: Empreendimentos imobiliários. Pesquisa de Mercado. Viabilidade.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO
2 EMPREENDEDORISMO E CONSTRUÇÃO CIVIL
- 2.1 Empreendimento e riscos
- 2.2 Empreendedorismo no Brasil
- 2.3 Pesquisa de mercado
- 2.4 Produtos e serviços na construção civil
3 ROTEIRO DE PLANEJAMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
- 3.1 Empreendimentos imobiliários
- 3.2 Detalhamento do projeto
- 3.3 Terreno: localização versus custos
- 3.4 Cronograma da Construção: (Linha de Balanço ou Cronograma de Gantt)
4 ORÇAMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBIIÁRIOS
- 4.1 Tipos de orçamento
- 4.2 Levantamento de quantitativos
- 4.3 Cálculo do BDI
5 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
- 5.1 Fluxo de Caixa
- 5.2 Valor Presente Líquido e Taxa Mínima de Atratividade
- 5.3 Payback
6 METODOLOGIA................................................................................................................
7 RESULTADOS E DISCUSSÕES
- pesquisa de mercado 7.1 Verificação do perfil do consumidor de um empreendimento imobiliário, através da

7.2 Identificação da aplicação do estudo de viabilidade econômica e financeira e da pesquisa de mercado por empreendimentos do setor da construção civil na cidade de Lagarto-SE e Paripiranga-BA ...................................................................................................................... 44 7 .3 Análise da influência da aplicação do estudo de viabilidade da construção para o sucesso de uma obra ............................................................................................................................ 46 8 CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................................................................................. 48 REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 51 APÊNDICE ............................................................................................................................. 56

10 diferentes técnicas que auxiliam na tomada de decisão da aplicação de um investimento, muitas empresas do setor da construção civil não apresentam sucesso na concepção de um empreendimento imobiliário. Tal fato pode ter como causa a ausência de uma pesquisa de mercado, ou até mesmo do estudo de viabilidade técnica ou econômica nas etapas iniciais de empreendimento. Além disso, entre os demais fatores que contribuem para o fracasso de um empreendimento podem ser citados a falta de planejamento e controle do processo construtivo. Diante da percepção das diferentes causas do não sucesso de um empreendimento imobiliário, tem-se a motivação para o desenvolvimento desse trabalho. Nesse contexto, como a ineficiência do estudo de viabilidade econômica pode interferir no sucesso do empreendimento? Observa-se que a tomada de decisão para o início de uma atividade empreendedora deve estar baseada em princípios técnicos que compreendem a análise de mercado e o estudo de viabilidade econômica de uma construção, como também do planejamento de uma obra. Visto que, a tomada de decisão envolve mais aspectos que apenas os fatores financeiros. Pois, conforme alega Tavares (2008), a avaliação da capacidade gerencial é um fator relevante na decisão de investimento no setor da construção civil, na medida o conhecimento dos profissionais permite que a empresa lide com os fatores de risco operacionais, de mercado e financeiros. Para tanto, torna-se necessário o estudo referente ao gerenciamento das fases de elaboração de orçamentos de uma obra, considerando os custos diretos e indiretos da construção, como também dos aspectos que interferem nos processos de elaboração do fluxo de caixa e da análise de viabilidade através de diferentes técnicas que abrangem a engenharia econômica. Tem-se como objetivo geral desse trabalho identificar a influência da análise da viabilidade econômica e financeira para o sucesso de empreendimentos imobiliários, através do estudo de casos referentes a construções sendo realizadas na cidade de Paripiranga-BA e de Lagarto-SE. Para tanto, temos como objetivos específicos:  Verificar o perfil do consumidor de um empreendimento imobiliário, através da pesquisa de mercado;  Identificar a aplicação de estudos de viabilidade econômica e financeira, assim como da pesquisa de mercado, por empreendimentos do setor da construção civil, localizados na cidade de Paripiranga-BA e Lagarto-SE;  Analisar a influência da aplicação das técnicas do estudo de viabilidade econômica para o sucesso de empresas no setor da construção civil. Sob esta ótica, discutir as consequências da ausência ou ineficiência da análise de investimentos pode provocar reflexos diretos na implantação de ações empresariais no que

11 antecede a tomada de decisões no investimento. Logo, é um fator decisivo para que os recursos da engenharia econômica sejam revistos pelos empreendedores, proporcionando resultados financeiros positivos para as empresas. Além disso, trazer para o centro das discussões o conceito de análise de investimentos e mostrar como o estudo de mercado influencia na tomada de decisões, pode impactar diretamente a maneira como empresas do setor da construção civil lidam com essas técnicas. Visto que, a tomada de decisão envolve mais aspectos que os fatores financeiros. A discussão sobre a análise de viabilidade econômica de empreendimentos, além de aspecto prático muito relevante para a realidade, possui grande importância para o meio acadêmico. Para o curso de Engenharia Civil e a área de conhecimento que envolve a gestão de negócios, pesquisas e trabalhos sobre o empreendedorismo na construção civil são cada mais necessários e pertinentes. Pois, observa-se que a tomada de decisão para o início de uma atividade empreendedora deve estar baseada em princípios técnicos que compreendem o estudo de viabilidade econômico-financeira de uma construção, como também do planejamento de uma obra. Abordaremos no presente trabalho a respeito do empreendedorismo na construção civil, revelando os riscos envolvidos na atividade empreendedora e evidenciando as características do empreendedorismo no Brasil. Estabelecida as diretrizes no processo de pesquisa de mercado, trataremos dos produtos e serviços disponibilizados na construção civil. Então, será abordado o roteiro de planejamento de uma obra, alertando para a necessidade da realização do detalhamento do projeto, o qual compreende aspectos da aquisição do terreno. Posteriormente, serão discutidos os aspectos necessários para a realização do orçamento de uma construção, que engloba o levantamento de quantitativos, o cálculo do BDI e a utilização do cronograma da construção. Então, serão trazidos à discussão os aspectos que abrangem a análise de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário.

13 também a capacidade de organização, de planejamento e a responsabilidade para assumir riscos. Pois, conforme afirma Sarkar (2007, p. 81), a inovação e o risco andam de mãos dadas. 2.1 Empreendedorismo e riscos O significado do termo "empreendedorismo" está relacionado à aptidão de assumir riscos e ao começo ou realização de algo novo. A respeito disso, Gartner (1990, p. 15- 28 , apud CHIAVENATO, 2007, p. 3) defende que "o espírito empreendedor está também presente em todas as pessoas que estão preocupadas e focalizadas em assumir riscos e inovar continuamente". Logo, inovação, autonomia e risco são os pilares do empreendedorismo, na medida em que o empreendedor está sempre buscando soluções para o crescimento do seu negócio. Diante disso, Chiavenato (2007) discute que o empreendedor não é somente um fundador de novas empresas ou o construtor de novos negócios, ele é a energia da economia, a alavanca de recursos, o impulso de talentos, a dinâmica de ideias. No âmbito dos negócios, o empreendedor convive com riscos e dificuldades, que precisam ser vistos sob uma ótica racional para que as inovações sejam introduzidas na empresa, proporcionando o crescimento econômico. Pois, para a administração de uma empresa, como afirma Pesce (2012, p. 146), “o empreendedor deve correr riscos e na maioria das vezes é necessário tomar decisões diante de incertezas enormes”. Logo, segundo a discussão de Chiavenato (2007, p. 4), os empreendedores "não são simplesmente provedores de mercadorias ou de serviços, mas fontes de energia que assumem riscos em uma economia em mudança, transformação e crescimento". Por isso, a adoção das inovações nas pequenas empresas do Brasil depende de uma análise detalhada da situação e dos riscos que cada ação irá proporcionar para o futuro do seu negócio. Ao discutir aspectos referentes à relação entre risco e retorno de um investimento, Damadaron (1997, p. 2 5 ) alega que “as questões de como o risco é medido, como é recompensado e quanto risco assumir são fundamentais em cada decisão de investimento, desde a alocação de ativos até a avaliação”. Diante disso, percebe-se que o investimento de determinado capital está diretamente associado a riscos, que devem ser mensurados para a correta tomada de decisões pelo empreendedor. Além do valor das escolhas corretas para a empresa, dar o primeiro passo para alcançar os objetivos do empreendimento é de grande relevância para concretizá-los. Pois, o

14 empreendedor, segundo Chiavenato (2007, p. 3) “é quem fareja as oportunidades e precisa ser muito rápido, aproveitando as oportunidades fortuitas, antes que outros aventureiros o façam”. Logo, o empreendedor deve correr certos riscos, diante da importância da iniciativa nas ações e de estar um passo à frente para ir além das expectativas. Consequentemente, vale ressaltar a importância de sair da zona de conforto e ter coragem para enfrentar os obstáculos. Entre as características do perfil empreendedor, portanto, está a persistência, pois o empreendedor não desiste nas primeiras dificuldades encontradas. Todavia, Hisrich, Peters e Shepherd (2014) alertam para o fato das características empreendedoras de persistência e determinação, apesar de seus benefícios para a empresa, serem capazes também de inibir a possibilidade de o empreendedor detectar e implementar alguma mudança necessária ao negócio. Para tanto, com o objetivo de gerir da melhor forma possível o seu empreendimento, o empreendedor deve possuir ainda a capacidade de planejamento e a responsabilidade para assumir os riscos. 2.2 Empreenderismo no Brasil O Brasil foi considerado no ano 1999/2000 o país com maior taxa de criação de negócios entre a população economicamente ativa, assim como foi divulgado pelo Sebrae, de acordo com a pesquisa mundial do GEM (Global Entrepreneurship Monitor), que se destaca como um dos mais importantes estudos acerca do empreendedorismo (GRECO, et al., 2009). Entretanto, nessa época, conforme afirma o especialista em empreendedorismo Dornelas (2015, p. 13), foi constatado que havia mais empreendedores de necessidade que de oportunidade. Vale ressaltar que os dados referentes ao empreendedorismo por necessidade, devido a sua motivação, não se apresentam como algo positivo para o país. No ano de 2008, por sua vez, o Brasil ocupou a 13ª posição no ranking mundial de empreendedorismo realizado pelo GEM (GRECO, et al., 2009). Contudo, apesar de já não estar na liderança de criação de negócios, a maior parte dos empreendedores brasileiros têm aberto seus negócios por oportunidade. Isso representa uma evolução para o cenário econômico do país, diante da importância do empreendedorismo por oportunidade como motivação para a atividade empreendedora. Atualmente, mesmo com essas mudanças positivas em um período de crise, Dornelas (2015) afirma que "falta inovação no país mais empreendedor do mundo", já

16 criatividade. Pois, Hisrich, Peters e Shepherd (2014, p. 78) asseguram que “a criatividade é um importante atributo de um empreendedor de sucesso”. O sucesso de um negócio, contudo, não é alcançado de um dia para o outro, pois não existe um caminho certo ou errado e não há um roteiro específico para orientar a vida das pessoas. Tal incapacidade da reprodução de práticas de gestão de sucesso é discutida por Bessant e Tidd (2009), ao defenderem que, em um mundo complexo, nem o mais escrupuloso gestor, nem o mais rigoroso técnico da administração pode estar certo ao identificar todos os ingredientes necessários à prática da gestão de sucesso. Isso pode ser afirmado pela percepção de Sarkar (2007), ao discutir que os erros são os fazedores do sucesso. Logo, a respeito do aprendizado através dos próprios erros para a gestão de um empreendimento, Trutmann (2006. pág. 36) assegura que “sempre vamos ter algo para aprender, e é importante que os nossos erros nos deem a humildade necessária para reconhecer isso”. 2.3 Pesquisa de mercado O crescimento econômico e social de um país, voltado para a geração de empregos e rendas nacionais, tem como base o empreendedorismo, que eleva as condições de vida da população. Chivenato (2007, p. 7 ), sobre essa discussão, afirma que, na verdade, o empreendedor é a pessoa que consegue fazer as coisas acontecerem, pois é dotado de sensibilidade para os negócios, tino financeiro e capacidade de identificar oportunidades, transformando ideias em realidade, para benefício próprio e para benefício da comunidade. Diante disso, um negócio deve ter o conhecimento das necessidades dos seus clientes e desenvolver estratégias para atender as expectativas desse público. Os princípios básicos de administração, principalmente no que tange a administração de microempresas, devem ser dominados pelo empreendedor, pois existe uma grande probabilidade de que o negócio inicie com apenas um ou dois funcionários, assim como afirma Leite (1999). Contudo, a administração de uma empresa depende sobretudo dos modos de produção e consumo de uma sociedade em determinado período. Nesse contexto, os empreendedores pioneiros, de acordo com Hisrich, Peters e Shepherd (2014), enfrentam diversos tipos de incertezas durante o lançamento de um novo produto ou serviço, entre as quais é possível citar a incerteza quanto à demanda, a incerteza tecnológica e incertezas quanto aos

17 clientes, na medida em que os clientes podem ter dificuldade em avaliar se o novo produto ou serviço agrega valor a ele. Dessa forma, há direções a serem seguidas para assegurar o lançamento de um produto no tempo correto, além de estratégias de comunicação com o cliente. O empreendedor, sobre esses aspectos, deve saber ouvir as pessoas para analisar estrategicamente as necessidades de seus clientes e, para isso, precisa possuir a facilidade de comunicação e expressão. Ouvir sempre o cliente, portanto, tal como afirmam Hisrich, Peters e Shepherd (2014), irá permitir que o empreendedor consiga identificar um perfil de segmentos-alvos viáveis. Diante disso, vale ressaltar que a comunicação com os consumidores, possibilitando o levantamento de informações, compreende o estudo de mercado. A pesquisa de mercado mostra-se como uma ferramenta indispensável para a conquista de novos clientes, na medida em que permite compreender o perfil dos consumidores e suas expectativas. Chiavenato (2007), a respeito do estudo e da pesquisa de mercado afirma que quanto maiores estes forem, mais informação a empresa consegue a respeito de seu mercado, melhor é seu desempenho em relação aos concorrentes e menor é a incerteza da empresa com relação ao complexo mundo que a cerca. Logo, para a definição dos produtos e serviços a serem vendidos por uma empresa, devem ser levados em consideração aspectos como a demanda do mercado. Pois, a análise do nível de renda da população, por exemplo, possibilita identificar o tipo de produto e serviço mais procurado em determinado local. Para tanto, podem ser observadas a vizinhança e a infraestrutura urbana. Na pesquisa de mercado, é indispensável que o empreendedor conheça os significados de demanda e oferta, diferenciando-os dos conceitos de compra e venda. Visto que os primeiros estão relacionados à aspirações e desejos, de compra e venda respectivamente, enquanto os segundos dizem respeito à concretização de tais ações. Nesse contexto, Passos (2006, p. 76) alega que “a demanda (ou procura) de um indivíduo por um determinado bem (ou serviço) refere-se à quantidade desse bem que ele deseja e está capacitado a comprar, por unidade de tempo”. Já a oferta individual de um determinado bem é definida por Passos (2006, p. 87) como “a quantidade desse bem que um único produtor deseja vender no mercado, por unidade de tempo”. A demanda do consumidor por um determinado bem ou serviço, por sua vez, pode ser influenciada por uma série de elementos. Passos (2006, p. 76) destaca diversos fatores que influenciam na demanda, entre os quais: “o preço do bem; a renda, ou o salário do consumidor; o gosto e preferência do consumidor; o preço dos bens relacionados; as expectativas sobre preços, rendas ou disponibilidade”. Há ainda elementos que determinam a oferta, os quais,

19 Nesse contexto, Chiavenato (2007) afirma que “o produto fabricado ou o serviço prestado constitui o resultado final de todas as operações da empresa”. Entretanto, o empreendimento de construção, segundo Melhado (2000, p. 2), é uma estrutura organizacional complexa e que difere substancialmente da organização industrial da produção seriada, caracterizado pela fragmentação em fases e etapas, cujos objetivos não são um único. Logo, no setor da construção civil, o empreendedor não lida apenas com o desenvolvimento de produtos ou serviços de forma dissociada. Mas, trabalha com o desenvolvimento de projetos, proporcionando a prestação de serviços aos seus clientes e, a partir disso, oferece um produto. Entre os principais serviços do processo de projeto de um empreendimento no ramo das edificações é possível citar uma série de atividades que estão ligadas a elaboração do projeto do edifício a ser considerado, isto é, da construção do produto. Esses serviços, de acordo com a discussão de Fabrício (2002) compreendem uma série de etapas, entre as quais a concepção do negócio, que envolve a tomada de decisão de lançar um novo empreendimento; a elaboração dos projetos do produto; a orçamentação da obra e do empreendimento; os projetos para a produção; o planejamento de obra; o projeto “as built” e demais serviços relacionados ao acompanhamento de obra. No que diz respeito ao processo de empreendedorismo no setor da construção civil, observa-se o crescimento no mercado da incorporação imobiliária, caracterizada como um conjunto de atividades no sentido de incorporar o empreendimento ao terreno. Sendo assim, em relação ao sucesso das incorporações imobiliárias, sob o mesmo ponto de vista, Goldman (1997) cita serviços que devem ser levados em consideração, entre os quais a criação da empresa incorporadora, a compra do terreno, o estudo do projeto, o estudo de viabilidade econômica do empreendimento, a elaboração de documentação técnica e jurídica do empreendimento, a construção, gerenciamento e venda do empreendimento, a entrega dos imóveis e, por fim, a análise dos resultados. Vianna (2014) apresenta um resumo dos principais processos de um negócio imobiliário, dividindo-o em três etapas: negociação do terreno, incorporação imobiliária e construção. A negociação do terreno, sob sua ótica abrange aspectos como localização, estudo de mercado, determinação do público alvo; configuração do produto; estimativa de custos de produção e implantação; análise técnica, legal, ambiental e documental. Já a incorporação imobiliária engloba a percepção do comportamento do público alvo; o desenvolvimento do produto; contratação e gerenciamento da elaboração de projetos; aprovação dos projetos junto aos órgãos responsáveis e obtenção das licenças; contratação da equipe de vendas;

20 levantamento do custo de construção; controle físico-financeiro do empreendimento; administração dos aportes e dos recebíveis. A construção, sob o ponto de vista de Vianna (2014), envolve a contratação e/ou acompanhamento da empresa construtor e/ou gerenciadora da obra; monitoramento e controle da qualidade da produção; e entrega do produto; atendimento e assistência pós entrega. Nesse sentido, vale ressaltar a importância do adequado gerenciamento das fases de estudos de viabilidade, desenvolvimento dos projetos e construção da obra. Diante do pressuposto, vale ressaltar que a gestão dos produtos e serviços deve abranger, sobretudo, um plano de negócios elaborado pela empresa com o intuito de analisar estrategicamente as necessidades dos clientes.