Análise de Mercado para Avaliação Imobiliária de Casa em Ponta Grossa, Trabalhos de Engenharia Civil

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Proprietário/ Solicitante: CLEBER AUGUSTO CAVALLI

Objeto da Avaliação: Avaliação de uma unidade residencial sob nº 351, situada na Rua

Lorival Justus, Oficinas, Ponta Grossa Estado do Paraná.

Valor Total do Imóvel: R$ 480.000,00 (Quatrocentos e oitenta mil reais).

11 de setembro de 2020

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

Para a tipologia "Casa residencial unifamiliar isolada" e em via de fluxo de médio, bem ocupado na microrregião

avaliatória "Ponta Grossa/Pr", composta por quatro cidades, nos termos do imóvel aqui avaliado, para venda, pode-se

considerar o Mercado Imobiliário como tendo performance de Comportamento Normal, Nível de Ofertas Alto e Liquidez

de Comportamento Normal.

7. METODOLOGIA APLICADA:

Para a composição final do valor venal do imóvel, e devido à alta capacidade de coleta de amostras representativa

e similares ao avaliando, foi considerado pelo avaliador que a metodologia melhor aplicada a situação foi o MCDM -

Método Comparativo de Dados de Mercado e e a utilização do software CastleR que permite a determinação do valor

levando-se em consideração as diversas características e comportamentos do Mercado Imobiliário regional.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com amostra de natureza e

características intrínsecas e extrínsecas diversas, a partir de dados pesquisados no próprio mercado. Os atributos dos

dados obtidos são trabalhados por meio de técnicas de inferência estatística, valendo-se de modelo matemático de

regressão linear.

8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:

Para a elaboração deste laudo, foram utilizados 24 (vinte e quatro) dados de mercado, coletados no período entre o

mês janeiro de 2020 ao mês de outubro de 2020, de residência unifamiliar, com características semelhantes ao do

avaliando. Foram considerados dados nos Bairros Jardim Carvalho, Colônia Dona Luiza, Oficinas, Boa Vista, Estrela,

Órfãs, Uvaranas, Contorno, Nova Rússia e Cara-Cará.

A modelo desta avaliação, obteve uma amplitude em torno do valor médio de 14,82% , para um nível de confiança

de 80%, atingindo por tanto um percentual inferior a 30%, encerrando-se dessa forma uma Precisão de grau III.

Em relação ao grau de fundamentação, este modelo, em relação a tabela de fundamentação obteve um total de 16

pontos, se enquadrando em Grau II de Fundamentação.

 Grau de Fundamentação: Grau II

 Grau de Precisão: Grau III

9. PLANILHA DOS DADOS AMOSTRAIS:

9.1. Classificação dos dados de Mercado:

9.2. Continuação do detalhamento dos dados de mercado:

Dado Preço Unitário Preço de Venda Tipo do Negócio (Oferta) Situação Área Total (m ²) (^) ConservaçãoEstado de^ Benfeitorias da Residência 1 R$ 3.139,72 / m² R$ 400.000,00 0 0 127,40 3 10 2 R$ 3.263,46 / m² R$ 425.000,00 0 0 130,23 3 12 3 R$ 4.643,45 / m² R$ 280.000,00 1 0 60,30 3 7 4 R$ 2.874,80 / m² R$ 200.000,00 0 0 69,57 3 7 5 R$ 3.500,00 / m² R$ 210.000,00 1 0 60,00 1 7 6 R$ 2.658,77 / m² R$ 682.000,00 0 0 256,51 3 13 7 R$ 3.230,32 / m² R$ 646.000,00 0 0 199,98 1 7 8 R$ 2.976,19 / m² R$ 800.000,00 1 0 268,80 2 16 9 R$ 3.444,44 / m² R$ 620.000,00 1 0 180,00 3 14 10 R$ 4.423,08 / m² R$ 460.000,00 1 0 104,00 3 12 11 R$ 1.931,33 / m² R$ 450.000,00 1 0 233,00 3 14 12 R$ 2.128,38 / m² R$ 630.000,00 1 0 296,00 3 13 13 R$ 4.041,45 / m² R$ 780.000,00 1 0 193,00 3 18 14 R$ 4.437,87 / m² R$ 750.000,00 1 0 169,00 3 14 15 R$ 3.833,33 / m² R$ 460.000,00 1 0 120,00 3 8 16 R$ 4.342,11 / m² R$ 495.000,00 1 1 114,00 3 11

 - 1 habilitado Carlos (42)99128-9612 Cará-cará Rua Santa Bárbara, n º 121 127,40 R$ 3.139,72 / m² R$ 400.000, Dado Situação Inform ante Contato do Inform ante Bairro Logradouro Área Total (m ²) Preço Unitário Preço de Venda - 2 habilitado Eliseu (42)99944-8855 Oficinas Rua Cordovil do Merithy, nº 85 130,23 R$ 3.263,46 / m² R$ 425.000, - 3 habilitado Julio Lopes (42)99858-3746 Boa Vista Rua Centenário do Sul, nº 712 60,30 R$ 4.643,45 / m² R$ 280.000, - 4 habilitado Celso (42)99988-5273 Jardim Carvalho Rua Cupuaçu, nº 10 69,57 R$ 2.874,80 / m² R$ 200.000, - 5 habilitado Thauana (42)99927-7789 Nova Rússia Rua Olegário Maciel, n º 960 60,00 R$ 3.500,00 / m² R$ 210.000, - 6 habilitado Welinton (42)99949-0470 Contorno Rua Professor José Antônio Daros, nº 142 256,51 R$ 2.658,77 / m² R$ 682.000, - 7 desab ilitado Welinton (42)99949-0470 Jardim Carvalho Rua Francisco Braga, nº 77 199,98 R$ 3.230,32 / m² R$ 646.000, - 8 habilitado Paula (42)3025-1818 Oficinas Rua Graça Aranha, nº 68 268,80 R$ 2.976,19 / m² R$ 800.000, - 9 habilitado Eduardo (42)3025-1818 Oficinas Rua Fernão Dias, nº 249 180,00 R$ 3.444,44 / m² R$ 620.000, 

• 10 habilitado Eduardo (42)3025-1818 Oficinas Rua Professor Kamal Tebcherani, n º377 104,00 R$ 4.423,08 / m² R$ 460.000,
• 11 desab ilitado Antoniele (42)3222-4455 Oficinas Rua José Joaquim da Maia,nº 466 233,00 R$ 1.931,33 / m² R$ 450.000,
• 12 desab ilitado Antoniele (42)3222-4455 Oficinas Rua Gonçalves Ledo, nº 655 296,00 R$ 2.128,38 / m² R$ 630.000,
  • 13 habilitado Eli (42)3229-9829 Orfãs Rua Francisco Ribas, nº 1940 193,00 R$ 4.041,45 / m² R$ 780.000,
• 14 desab ilitado Erica (42)3219-7777 Uvaranas Rua Rodolfo Loderer, nº 455 169,00 R$ 4.437,87 / m² R$ 750.000,
  • 15 habilitado Erica (42)3219-7777 Nova Rússia Rua São Josafat, nº 702 120,00 R$ 3.833,33 / m² R$ 460.000,
  • 16 habilitado Erica (42)3219-7777 Orfãs Rua Marquês de Maricá, nº 2230 114,00 R$ 4.342,11 / m² R$ 495.000,
  • 17 habilitado Natana (42)3027-5040 Uvaranas Rua Ferreira de Araújo, nº 165 157,00 R$ 4.458,60 / m² R$ 700.000,
  • 18 habilitado Adilson (42)99800-6072 Uvaranas Rua Rodolfo Serzedelo,nº 38 210,00 R$ 3.714,29 / m² R$ 780.000,
  • 19 habilitado Natana (42)3027-5040 Uvaranas Rua Afonso Cels o, nº 2235 227,00 R$ 3.524,23 / m² R$ 800.000,
• 20 desab ilitado Mauricio (42)3027-4500 Nova Rússia Rua Francisco Otaviano, nº 2105 200,00 R$ 3.250,00 / m² R$ 650.000,
  • 21 habilitado Welinton (42)99949-0470 Oficinas Rua França, nº 61 121,25 R$ 3.134,02 / m² R$ 380.000,
• 22 desab ilitado Guilherme Hamati(41)3408-9268 Jardim Carvalho Rua Luiz Copla, nº 34 122,12 R$ 1.965,28 / m² R$ 240.000,
  • 23 habilitado Paula (42)3025-1818 Jardim Carvalho Rua Bernardo de Vasconcelos , nº 88 183,00 R$ 4.644,81 / m² R$ 850.000,
  • 24 habilitado Absoluto (42)99972-5898 Colônia Dona LuízaRua Franco Grilo,nº 200 219,00 R$ 3.881,28 / m² R$ 850.000,
  • 25 habilitado Erica (42)3219-7777 Jardim Carvalho Rua Álvaro Alvim,nº 309 232,00 R$ 3.232,76 / m² R$ 750.000,
  • 26 habilitado Erica (42)3219-7777 Jardim Carvalho Rua João Schaia, nº 297 240,00 R$ 3.333,33 / m² R$ 800.000,
• 27 desab ilitado Antoniele (42)3222-4455 Uvaranas Avenida General Carlos Cavalcanti, nº 1697 200,00 R$ 4.000,00 / m² R$ 800.000,
  • 28 habilitado Andresa (42)3028-0545 Uvaranas Rua Casemiro de Abreu, nº 219 197,00 R$ 2.436,55 / m² R$ 480.000,
  • 29 habilitado Andressa (42)3028-0545 Estrela Rua Contenda, nº 62 116,33 R$ 3.438,49 / m² R$ 400.000,
  • 30 habilitado Pamela (42)3027-3131 Colônia Dona LuízaRua Freud, nº 618 160,00 R$ 4.062,50 / m² R$ 650.000,
• 31 desab ilitado Antoniele (42)3222-4455 Oficinas Rua Fiscal Antônio Mariano,nº 153 480,00 R$ 1.145,83 / m² R$ 550.000,
  • 32 habilitado Welinton (42)99949-0470 Contorno Rua Castanheira, nº 998 195,42 R$ 1.724,49 / m² R$ 337.000,
  • 17 R$ 4.458,60 / m² R$ 700.000,00 1 0 157,00
  • 18 R$ 3.714,29 / m² R$ 780.000,00 1 0 210,00
  • 19 R$ 3.524,23 / m² R$ 800.000,00 1 0 227,00
• 20 R$ 3.250,00 / m² R$ 650.000,00 1 1 200,00
  • 21 R$ 3.134,02 / m² R$ 380.000,00 0 1 121,25
• 22 R$ 1.965,28 / m² R$ 240.000,00 0 1 122,12
  • 23 R$ 4.644,81 / m² R$ 850.000,00 1 0 183,00
  • 24 R$ 3.881,28 / m² R$ 850.000,00 1 1 219,00
  • 25 R$ 3.232,76 / m² R$ 750.000,00 1 0 232,00
  • 26 R$ 3.333,33 / m² R$ 800.000,00 1 0 240,00
• 27 R$ 4.000,00 / m² R$ 800.000,00 1 0 200,00
  • 28 R$ 2.436,55 / m² R$ 480.000,00 1 0 197,00
  • 29 R$ 3.438,49 / m² R$ 400.000,00 1 1 116,33
  • 30 R$ 4.062,50 / m² R$ 650.000,00 1 1 160,00
• 31 R$ 1.145,83 / m² R$ 550.000,00 1 0 480,00
  • 32 R$ 1.724,49 / m² R$ 337.000,00 0 0 195,42

Tabela das Variáveis na amostra consideradas e fronteiras mínimas e máximas e média coletada:

Variável IDENTIFICAÇÃO Unidade VALOR MÍNIMO VALOR MÉDIO VALOR MÁXIMO Preço Unitário Y R$/m² 1724,49 3530,26 4644, Tipo do Negócio (Oferta) X1 numérica 0,00 0,75 1, Situação X2 numérica 0,00 0,21 1, Área Total X3 m² 60,00 164,24 268, Estado de Conservação X4 numérica 1,00 2,63 3, Benfeitorias da Residência X5 numérica 7,00 11,96 18,

Todas as amostras coletadas foram do tipo casa residencial unifamiliar com padrão normal. Características

consideradas como constantes no modelo.

11. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS:

Relatório Estatístico - Regressão Linear

Modelo: Avaliação de Casa Residencial. Data de referência: 14/09/

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quantidades

Total de variáveis 6

Variáveis utilizadas no modelo 6

Total de dados 32

Dados utilizados no modelo 24

Análise da variância:

VARIAÇÃO GRAUS DE LIBERDADE (^) QUADRADOSSOMA DOS QUADRADO MÉDIO F CALCULADO SIGNIFICÂNCIA DE F Explicada 5 10797665,873 2159533,175 30,531 0,01% Não Explicada 18 1273164,909 70731, Total 23 12070830, EQUAÇÃO DE REGRESSÃO

Estatísticas e Equação de regressão / Função estimativa:

1. Características

Número de dados efetivos (habilitados) 24

Variáveis independentes efetivas 5

Graus de liberdade 18

2. Equação de Regressão

Equação

Y = 2189,89864549088 +1029,99695571457 * X

+289,643375668786 * X2 -7,95878602052196 * X

+473,135060886724 * X4 +3,74827472277966 * X5²

Coeficiente de determinação múltiplo (R²) 0,

Coef. de determinação múltiplo ajustado 0,

Coeficiente de correlação múltipla (r) 0,

Erro padrão estimado 265,

Outliers 0 (0%)

2.1 Fisher-Snedecor

F Calculado 30,

Significância 0,01%

2.2 Normalidade dos Resíduos

-1dp à 1dp 71%

-1,64dp à 1,64dp 92%

-1,96dp à 1,96dp 100%

Variável em Analise IDENTIFICAÇÃO r FIV F SIGNIFICÂNCIA Situação X2 22,53% 1,0535 0,254 90,37% Acessória ISOLADA COEF. t SIGNIFICÂNCIA RELACIONAMENTO Tipo do Negócio (Oferta) X1^ 5,92%^ 0,067^ 0,289^ 77,61%^ + Área Total X3 -15,38% -0,001 -0,39 70,07% - Estado de Conservação X4^ -16,58%^ -0,074^ -0,522^ 60,79%^ - Benfeitorias da Residência X5^ -13,93%^ -3,12E-04^ -0,182^ 85,75%^ - Variável em Analise IDENTIFICAÇÃO r FIV F SIGNIFICÂNCIA Área Total X3 64,24% 1,7026 3,338 3,14% Acessória ISOLADA COEF. t SIGNIFICÂNCIA RELACIONAMENTO Tipo do Negócio (Oferta)

X1 13,54% -13,044 -0,482 63,55% -

Situação X2 -15,38% -1,04E+01 -0,39 70,07% - Estado de Conservação X4^ 10,62%^ -8,323^ -0,502^ 62,12%^ - Benfeitorias da Residência X5^ 62,96%^ 0,538^ 3,396^ 0,30%^ +

Variável em Analise IDENTIFICAÇÃO r FIV F SIGNIFICÂNCIA Estado de Conservação X4 40,14% 1,1921 0,912 47,69% Acessória ISOLADA COEF. t SIGNIFICÂNCIA RELACIONAMENTO Tipo do Negócio (Oferta)

X1 -17,28% -0,454 -1,26 22,29% -

Situação X2 -16,58% -1,91E-01 -0,522 60,79% - Área Total X3 10,62% -0,002 -0,502 62,12% - Benfeitorias da Residência X5^ 25,83%^ 0,004^ 1,471^ 15,76%^ + Variável em Analise IDENTIFICAÇÃO r FIV F SIGNIFICÂNCIA Benfeitorias da Residência X5^ 71,58%^ 2,0509^ 4,992^ 0,64% Acessória ISOLADA COEF. t SIGNIFICÂNCIA RELACIONAMENTO Tipo do Negócio (Oferta) X1 32,08% 50,579 1,752 9,60% + Situação# X2 -13,93% -5,58E+00 -0,182 85,75% - Área Privativa Principal Construída X3^ 62,96%^ 0,702^ 3,396^ 0,30%^ + Estado de Conservação X4 25,83% 26,557 1,471 15,76% +

Fundamentação:

O enquadramento de Fundamentação se trata da especificação da avaliação, sendo função direta do nível de

aprofundamento do estudo, englobando verificações quanto à qualidade estatística, objetividade e empenho do

avaliador, tipo da metodologia empregada, níveis de confiabilidade do modelo matemático, qualidade dos dados

amostrais utilizados, entre outros.

Parâmetros Obtidos:

Grau: II.

Soma da pontuação para enquadramento global: 16 (dezesseis).

Tabela NBR 14653-2 - Enquadramento Geral:

Descrição Grau III Grau II Grau I Ponto(s)

variável, em módulo e em módulo

5 - Nível de

significância

(somatório do

valor das duas

caudas) máximo

para a rejeição da

hipótese nula de

cada regressor

(teste bicaudal)

10% 20% 30% 3 (três)

6 - Nível de

significância

máximo admitido

para a rejeição da

hipótese nula do

modelo através do

teste F de

Snedecor

1% 2% 5% 3 (três)

Gráficos:

Gráfico do Histograma de Resíduos - Regressão Linear

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Gráfico de Resíduos - Regressão Linear

12 – AVALIANDO

Parâmetros:

Os parâmetros obtidos, para o avaliando, são os seguintes:

Valor Unitário

Intervalo de Confiança (Unitário) R$ 3.449,00 / m² (-7,41%) à R$ 4.001,19 / m² (7,41%)

Campo de Arbítrio (Unitário) R$ 3.166,33 / m² (-15%) à R$ 4.283,86 / m² (15%)

Amplitude (Unitário) R$ 552,19 / m² (14,82%)

Valor Definido (Unitário) R$ 3.725,10 / m² (0%)

Avaliação Intervalar (Unitário) R$ 3.449,00 / m² (-7,41%) à R$ 4.001,19 / m² (7,41%)

Valor Total

Estimador pontual - Valor Mediano (Total) R$ 476.104,59 (0%)

Intervalo de Confiança (Total) R$ 440.816,91 (-7,41%) à R$ 511.392,27 (7,41%)

Campo de Arbítrio (Total) R$ 404.688,90 (-15%) à R$ 547.520,28 (15%)

Amplitude (Total) R$ 70.575,36 (14,82%)

Valor Definido (Total) R$ 476.104,59 (0%) → (R$ 480.000,00)

Avaliação Intervalar (Total) R$ 440.816,91 (-7,41%) à R$ 511.392,27 (7,41%)

13 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERENCIA:

A avaliação levou em consideração a influência das tendências e das flutuações do mercado imobiliário da

microrregião avaliatória "Ponta Grossa"(Microrregião (IBGE) pertencente à mesmo: Centro Oriental Paranaense). O

IBGE considera os munícipios, componentes desta microrregião, como tendo certas similaridades socioeconômicas.

São eles: Carambeí, Castro, Palmeira e Ponta Grossa.

Dessa forma e considerando-se todo o estudo estatístico e teórico aqui desenvolvido, conclui-se que o imóvel

analisado, na data referência de 14 de setembro de 2020 , pode ser transacionado a um valor de venda pelo seguinte

Valor de Mercado:

R$ 480.000,00 (QUATRACENTOS E OITENTA MIL REAIS), sendo este o valor de tendência central, com

arredondamento inferior a 1% permitido por norma e admitindo-se, pela avaliação intervalar estabelecida, a variação de

de R$ 440.000,00 à R$ 510.000,00.

14 – QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA DO PROFISSIONAL RESPONSÁVEL:

Este laudo de avaliação com 25 (vinte e cinco) páginas incluindo capa e anexos, foi fundamento pelo que

preconiza as normas brasileiras vigentes de avaliação, NBR 14.653, em suas partes 1 e 2, sob responsabilidade direta

do Engenheiro Civil WELINTON CUNHA MAGALHÃES, registrado no conselho de Engenharia e Agronomia ( CREA/BA )

sob o nº 27060/D.

__________________________________________________

WELINTON CUNHA MAGALHÃES - Engenheiro Civil (27060/D)

15 – ANEXOS:

 Anexo I: Relatório Fotográfico do imóvel avaliando;

 Anexo II: Matricula do Imóvel;

 Anexo III: Cópia do IPTU

 Anexo IV: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

ANEXO I – REGISTRO FOTOGRÁFICO: