Planejamento e Controle de Obras NBR 12721, Manuais, Projetos, Pesquisas de Planejamento urbano

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PLANEJAMENTO E

CONTROLE DE OBRAS

NBR 12.721:

Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.

NBR 12.721:

 NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios.”  Norma que estabelece os critérios para:

Descrição das unidades a serem vendidas separadamente;

Avaliação de custos unitários;

Cálculo do rateio de construção;

Outras disposições correlatas.

... conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

NBR 12.721:

 A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra.  Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido.  Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste: Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado; e Definir a área de direito de cada proprietário.

Áreas da Edificação

 Áreas reais  Em relação ao uso: Áreas de uso privativo (principais e acessórias) Áreas de uso comum  Em relação às áreas padronizadas: Áreas cobertas padrão Áreas cobertas de padrão diferente Áreas descobertas Área equivalente à área de custo padrão  Em relação a sua divisão: Área de divisão proporcional Área de divisão não-proporcional

Definições:

 Projetos padrão : Projetos considerados na norma,

selecionados para representar os tipos de edificações que são

usualmente objeto de incorporação, definidos por suas

características principais:

Número de pavimentos; Numero de dependências por unidade; Áreas equivalentes das unidades autônomas; Padrão de acabamento da construção; e Número total de unidades.

 Unidade autônoma : Parte da edificação vinculada a uma

fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações

da lei.

Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências de uso comum da edificação. Destinada a fins residenciais ou não.  Exemplos:

• Projeto padrão R1-B (residência unifamiliar de padrão baixo com área real de 58,64m² e área equivalente de 51,94m², constituída por 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço com tanque).
• Projeto padrão R8-A (residência multifamiliar de padrão alto com área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m², constituída por garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo, com apartamentos de 4 dormitórios, sendo 1 suíte).

Definições

 Área Privativa:

Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito. Somatório das áreas delimitadas pelas do apartamento cobertas e descobertas, abertas ou fechadas;  Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum.  Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento vizinho.

Definições

 Áreas de Uso Comum:

Dependências da edificação que poderão ser utilizadas

em comum por todos ou por parte dos titulares de

direito das unidades autônomas.

 Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação da garagem, playground, etc.

Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna

a dependência de uso comum coberta ou descoberta,

aberta ou fechada.

Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces

internas das paredes que separam as áreas de uso

comum das unidades privativas (apartamentos).

Definições

 Área Coberta Padrão:

Área coberta com padrão de acabamento semelhante do

tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para

avaliação do custo global de construção.

 Área Real:

Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta

ou não, com destinação privativa ou de uso comum,

incluindo: projeções de paredes, pilares e demais

elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc.

Qualquer área que sofram ação de construção,

urbanização ou paisagismo.

 Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso Comum Total.

Definições

 Área Equivalente (exemplo):

Edifício 1  5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²  1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²  Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,  Custo total = R$ 2.850.000,  Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção):  4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²  1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²  Custo total = 2.250.000 + 525.  Custo total = R$ 2.775.000,  Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²

Definições

 Área Equivalente (exemplo):

Edifício 1  5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²  1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²  Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,  Custo total = R$ 2.850.000,  Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção):  4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²  1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²  Custo total = 2.250.000 + 525.  Custo total = R$ 2.775.000,  Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m² A área equivalente visa buscar uma somatória de áreas do empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”. Fica difícil comparar custos de empreendimentos baseando-se na área total, fazer estimativas por custos históricos ou de referência, etc.

Definições

 Área Padrão:

Aquela que predomina na edificação. Em geral,

consiste no pavimento tipo.

Obs.: Inclui área comum e privativa que está no

pavimento tipo.

 Área Padrão Diferente:

Todas a demais áreas diferentes da área padrão.

Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE

CE (coeficiente de equivalência) =

Custo da área padrão diferente / Custo da área padrão

As áreas de padrão diferente são transformadas

em área equivalente (Quantos m² de área

padrão resultariam no mesmo custo que a área

de padrão diferente?)

Definições

 Área Equivalente (continuação do

exemplo):

Edifício 1:  Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² – R$ 500,00/m².  Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² – R$350,00/m².  CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.  Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².  Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m².  Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m².

Definições

 Área Equivalente (continuação do

exemplo):

Edifício 2:  Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² – R$ 500,00/m².  Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² – R$350,00/m².  CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.  Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².  Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m².  Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².

Assim, os dois edifícios de

mesmo padrão têm o

mesmo custo/m² de AE, e o

que varia de um para o

outro é a metragem da área

equivalente. Isso facilita

estimativas e comparações.

Definições

 Área de Divisão Não-Proporcional:

Área privativa ou área de uso comum que, por sua

finalidade, tenha sua construção atribuída à

responsabilidade dos titulares de direito, independente de

qualquer relação de proporcionalidade.

Exemplos: Apartamentos, vagas de garagem.

 Área de Divisão Proporcional:

Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de

direito das diferentes unidades autônomas.

Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas

de construção de divisão não proporcional.

Exemplos: Hall social, apartamento porteiro