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RETROFIT: UM CAMINHO PARA A REQUALIFICAÇÃO
SUSTENTÁVEL DE ESPAÇOS URBANOS
Camila de Oliveira Guimarães RESUMO A revitalização de centros urbanos por meio do retrofit arquitetônico de edifícios antigos subutilizados estabelece uma estratégia para o combate ao esvaziamento de áreas centrais e a obsolescência destes edifícios. Considerando o ciclo de vida extenso das construções e o impacto ambiental da produção de novos materiais, o retrofit apresenta-se como uma alternativa atraente, embora complexa, à demolição e reconstrução. Essa estratégia é uma forma sustentável e eficiente de combater o abandono , valorizar imóveis, adaptar seus usos e prolongar sua vida útil, alinhando-se com a crescente demanda por práticas sustentáveis na construção civil. Este estudo visa compreender o retrofit como uma estratégia multifacetada para a transformação urbana e sua viabilidade financeira, considerando a legislação pertinente no Brasil. Através de uma revisão bibliográfica abrangente, o estudo conceitua o retrofit, distinguindo-o de restauração e reforma como uma requalificação integral focada em sustentabilidade e tecnologia, impulsionada por leis de incentivo e potencial de lucratividade. O retrofit valoriza o imóvel, adapta seu uso, prolonga sua vida útil, aumenta a eficiência operacional e eleva os padrões de segurança e habitabilidade. Conclui-se, porém, que são necessários avanços no conhecimento a respeito dos impactos econômicos e a agenda de pesquisas futuras inclui análises aprofundadas sobre os impactos financeiros das legislações locais sobre retrofit. Palavras-chave: Retrofit urbano. Reabilitação de edificações. Sustentabilidade urbana. Mercado imobiliário.
1. Introdução Quando se percorre os hiper-centros e centros históricos das cidades, existe a percepção de existirem grandes vazios. A maior parte do acervo de edifícios verticais antigos encontra-se nos centros das cidades, visto terem sido os primeiros bairros aptos à verticalização. O processo de abandono dos centros das cidades e a inadequação destas construções a novas demandas gerou um acervo de edificações subutilizadas, abandonadas ou sem uso. Nos centros urbanos tradicionais, era comum a instalação de grandes hoteis, cinemas imponentes e agências bancárias robustas, edifícios que refletiam uma era passada com necessidades distintas, resultado de cidades monocêntricas que concentravam todos os serviços essenciais, atividades comerciais e residências. Essa centralização histórica ditava o ritmo e a funcionalidade da cidade. No entanto, com o processo de expansão urbana, o panorama se transforma, dando origem a novas centralidades que exercem um forte poder de atração sobre a população e os investimentos e que culmina com o esvaziamento das regiões centrais (Fernandes, 2021). No cenário atual da construção civil, nota-se uma crescente tendência em direção a práticas mais sustentáveis e eficientes. O interesse pelo retrofit arquitetônico como uma estratégia promissora para a revitalização destes edifícios subutilizados vem se tornando uma realidade no Brasil, e ainda com as leis de incentivo sancionadas pelas prefeituras das maiores cidades do país (Fernandes, 2021; Souza, 2024). Surge, então, a seguinte questão central: quais são os impactos econômicos, sociais e ambientais no meio urbano decorrentes da aplicação do retrofit na reabilitação de edifícios urbanos ociosos, e de que maneira essa abordagem pode se revelar mais lucrativa e inovadora para incorporadoras e construtoras? Considerando o ciclo de vida extenso das edificações e o impacto ambiental da produção de novos insumos, o reaproveitamento de construções existentes torna-se atrativo. Além da sustentabilidade, o mercado imobiliário vislumbra oportunidades em conversões, reformas e reabilitações de edifícios (Fernandes, 2021). O retrofit, embora represente uma metodologia em ascensão no cenário da construção civil brasileira, ainda se apresenta como um empreendimento complexo e desafiador. Historicamente, a prática predominante em face de estruturas existentes consideradas inadequadas ou obsoletas era a demolição seguida por uma reconstrução completa. No entanto, a dinâmica urbana contemporânea, especialmente nas metrópoles, tem exercido uma pressão crescente por abordagens mais sustentáveis e economicamente viáveis. Essa nova realidade impulsionou significativamente o desenvolvimento e a aplicação de
O termo retrofit é relativamente novo no vocabulário da construção civil e na mídia de uma forma geral. Durante pesquisa recente realizada por Fernandes (2021), na cidade de Belo Horizonte, foi percebido que o termo é conhecido e utilizado por engenheiros e arquitetos, além de agentes diversos do mercado imobiliário, poder público, usuários e pela mídia. Contudo, durante a análise desta autora, tornou-se evidente a vasta aplicabilidade do termo, frequentemente sobrepondo-se e sendo empregado de maneira intercambiável com outras expressões conceituais afins. Diante desta observação, torna-se primordial, numa etapa inicial, investigar e compreender a maneira como o termo tem sido definido, interpretado e empregado no corpo de referências bibliográficas relevantes. A delimitação clara do significado pretendido, embasada na literatura existente, é, portanto, um passo crucial para o desenvolvimento subsequente do trabalho, em acordo com o que se propõe nesta pesquisa. Encontra-se na literatura referencial estrangeira, os termos em inglês refurbishment ou rehabilitation. Egbu, Young e Torrance (1997) utilizam-se do termo “ refurbishment ”, como [...] todo o trabalho de melhoramento, adaptação, atualização, restauro, modernização, conservação, retrofit e reparo executado em edifícios, ou partes destes, por uma variedade de razões. Esta definição, entretanto, exclui qualquer trabalho de limpeza, decoração e manutenção (apud Fernandes, 2021). Mansfield (2001) define: [...] “refurbishment” como a “reparação, renovação ou modificação extensas do edifício, para colocá-lo de acordo com critérios econômicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifício novo para o mesmo fim. Pode envolver a execução de sistemas prediais e de serviços, acessos, iluminação natural, equipamentos e acabamentos aproveitando apenas os componentes estruturais do edifício. Na literatura, retrofit não é sinônimo de reabilitação e sim faz parte desta, conforme ilustrado na Figura 1. Assim, o conceito que mais resume o que será abordado nessa pesquisa foi descrito por Shimada e Sardeiro (2010), em que retrofit é uma prática que engloba conceitos de sustentabilidade em uma edificação que necessita de requalificação tecnológica, onde se recupera a configuração espacial e a otimização dos ambientes existentes. Entende-se como a renovação completa de uma edificação.
Figura 1 - A reabilitação de edifícios no contexto do setor da construção civil e as atividades que pode compreender. Fonte: Fernandes, 2021. Não se deve considerar como retrofit uma edificação que apenas incorpore tecnologias e mude o uso, pois o conceito de retrofit vai além da simples modernização ou adaptação funcional. A técnica do retrofit difere substancialmente da simples restauração, que consiste na restituição do imóvel à sua condição original, ou da reforma, que visa à introdução de melhorias, sem compromisso com suas características anteriores (Vale, 2006). O retrofit implica uma intervenção mais profunda e abrangente, visando a requalificação integral do edifício, com foco na melhoria de seu desempenho energético, sustentabilidade, conforto ambiental, acessibilidade e segurança, respeitando suas características originais e promovendo a extensão de sua vida útil de forma consciente e planejada. Assim, o retrofit demonstra maior compromisso e consciência com a construção original e o contexto urbano em que se situa. (Fernandes, 2021). O retrofit, conforme a classificação de Vale (2006), apresenta quatro níveis distintos de intervenção em edificações existentes. O nível rápido concentra-se na revitalização das instalações prediais internas e no restauro dos revestimentos, buscando uma atualização funcional e estética sem grandes alterações estruturais. O nível médio expande o escopo, incorporando intervenções nas fachadas, o que pode envolver a modernização de materiais, o tratamento de patologias e a melhoria do desempenho energético da envolvente do edifício.
impulsionar a valorização imobiliária não apenas dos edifícios reformados, mas também de toda a vizinhança, atraindo novos investimentos e fomentando o comércio local. A possibilidade de dar uma nova vida a edifícios antigos, prolongando sua vida útil e adaptando- os a novas funcionalidades, representa uma alternativa financeiramente viável em comparação com a demolição e reconstrução. Além disso, as obras de retrofitização geram empregos em diversos setores, desde a construção civil até o desenvolvimento de tecnologias e materiais inovadores, aquecendo a economia local e regional. (Negreiros, 2018). A dimensão social da retrofitização é igualmente relevante, pois impacta diretamente a qualidade de vida das pessoas. A requalificação de espaços urbanos pode transformar áreas antes negligenciadas em locais mais seguros, acessíveis e agradáveis para se viver, trabalhar e circular. A revitalização de edifícios pode incluir a melhoria do conforto térmico e acústico, a modernização das instalações e a adaptação para atender às normas de acessibilidade, promovendo a inclusão e o bem-estar dos usuários. A criação de novos espaços de convivência e lazer em áreas revitalizadas fortalece o tecido social, estimula a interação entre as pessoas e contribui para a construção de comunidades mais coesas e engajadas. A geração de empregos decorrente das atividades de retrofitização também promove a inclusão social e a melhoria das condições de vida da população (Negreiros, 2018). A aplicação das técnicas do retrofit faz com que edificações antigas ou não, ganhem fachadas renovadas e valorizadas, instalações com comodidade e conforto tecnológico, melhorias na relação custo/benefício de seus equipamentos. Ou seja, a aparência pode mudar ou não (fachadas), mas com certeza os valores serão incrementados, embora a edificação e todas as suas referências permaneçam preservadas (Vale, 2006). Conclui-se, portanto, que a retrofitização de construções e áreas urbanas configura-se como uma estratégia multifacetada que promove o desenvolvimento sustentável ao equilibrar as necessidades ambientais, econômicas e sociais. Mantém-se a estrutura original, ao passo que se incorporam atualizações tecnológicas e de materiais, bem como novas funcionalidades para os espaços, evitando a obsolescência e acompanhando a evolução tecnológica da construção civil (Vale, 2006; Silva, 2019). Um edifício retrofitado deve ser o mais ecologicamente correto possível, utilizando materiais não poluentes e aderindo à tecnologias que renovem recursos naturais, se atentando à qualidade dos espaços e ao cumprimento de sua função social no meio urbano, pois um dos principais focos desta técnica é atingir os ideais sustentáveis (Goulart; Fittipaldi, 2021). 2.2 Histórico da legislação sobre Retrofit no Brasil e no mundo
Historicamente, antes da década de 60, na Europa, a legislação promovia pouca abertura à substituição do rico acervo arquitetônico. Assim, a solução do retrofit surgiu como possibilidade de preservação do patrimônio histórico e do partido arquitetônico. Essa modalidade, então, tornou-se bastante rotineira na Europa. Em países como Suécia e Itália, estimativas feitas em 2003, demonstravam até 50% das obras realizadas no mercado de reabilitação. (Moraes; Quelhas, 2012; Fernandes, 2021). Os planos urbanísticos mundiais de "requalificação" dos centros urbanos proliferaram globalmente, alcançando também as cidades brasileiras. A Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) impulsionou a revisão de legislações urbanas e a revitalização de centros urbanos no Brasil. Essa lei promoveu uma perspectiva social nas intervenções, visando otimizar o uso do espaço, incluir socialmente e resgatar a vitalidade de áreas degradadas. Houve posterior formalização através da ABNT NBR 15575 (2013), a qual estabelece um marco regulatório importante, definindo o retrofit como um processo abrangente de remodelação ou atualização de edifícios ou de seus sistemas constituintes. No Brasil, diferentemente de muitos países europeus, o parque edificado é relativamente novo e só recentemente começou a mostrar sinais de envelhecimento. Essa situação é oposta à de grande parte da Europa, onde a degradação de edifícios antigos motivou o desenvolvimento de técnicas e metodologias específicas. Em terras brasileiras, o retrofit cresce como essencial na requalificação de edifícios. O interesse em áreas tombadas e o desenvolvimento urbano impulsionam essa técnica no mercado da construção civil. Essa expansão reflete a crescente consciência sobre a conservação do patrimônio edificado e a busca por alternativas sustentáveis e econômicas. (Vale, 2006). A progressiva urbanização em escala global revela uma notável semelhança nos desafios enfrentados por cidades de diferentes idades ao redor do Brasil e do mundo. Centros urbanos mais recentes, a exemplo das metrópoles brasileiras, deparam-se com problemáticas análogas às de cidades europeias historicamente consolidadas. Esse inevitável processo de maturação urbana impõe a necessidade de adaptação e resiliência. Observando as experiências de países com um legado arquitetônico secular, importantes centros urbanos do Brasil, como o Rio de Janeiro e São Paulo, exibem indícios encorajadores de um movimento de requalificação e revitalização de seu parque construído. Essa crescente inclinação sinaliza um reconhecimento cada vez maior do valor estratégico de conservar e simultaneamente modernizar o patrimônio imobiliário existente como uma resposta eficaz aos complexos desafios urbanos contemporâneos, abrangendo desde a sustentabilidade até a qualidade de vida dos habitantes (Fernandes, 2021).
Em um estudo feito por Hostalácio e Tavares (2018), o valor do imóvel de 8.205 m², adquirido no centro de Belo Horizonte, foi de R$ 1.882,00/m², sendo o custo da obra de R$ 1.500,00/m², totalizando R$ 3.382,00/m². Seguindo a avaliação dos métodos citados acima, na determinação do valor futuro das lojas do prédio foi utilizado o valor de R$ 12.000,00/m², e para os andares comerciais o valor de R$ 3.919,00/m², resultando num valor final estimado de aproximadamente R$ 40.000.000,00 (quarenta milhões de reais). Os cálculos apontam para 44% de valorização deste imóvel. (Silva; Tavares, 2018).
3. Método A pesquisa empregou o método de revisão bibliográfica, com seleção de textos em bases de dados como Google Acadêmico, Repositório Scielo, Banco de Dissertações e Teses da UFMG e Dissertações e Teses da USP. A busca utilizou as seguintes palavras-chave: requalificação urbana, reabilitação de edifícios, retrofit arquitetônico e urbano. Para as análises cruciais o desenvolvimento deste trabalho foi fragmentado em subcategorias distintas, visando facilitar uma compreensão abrangente e detalhada do tema. Essas subcategorias compreendem: Conceituação do Retrofit , seus benefícios, aspectos históricos do Retrofit no Brasil e no mundo, além de reflexão sobre a viabilidade financeira. Em relação a estes tópicos, foram identificadas extensivas bibliografias, englobando uma variedade de fontes acadêmicas e técnicas, como livros especializados, teses de doutorado e mestrado, dissertações de mestrado e monografias relevantes para a temática. A seleção dessas referências priorizou aquelas que oferecessem subsídios para uma análise aprofundada das principais particularidades que caracterizam um empreendimento de retrofit, os benefícios que sua implementação pode proporcionar em diversos aspectos, sejam eles econômicos, sociais ou ambientais. 4. Considerações Finais O contexto brasileiro da situação da reabilitação de edifícios contrasta fortemente com o cenário europeu, onde políticas de incentivo impulsionaram a adoção de tecnologias que facilitam as intervenções em construções existentes. Enquanto a Europa testemunhou um movimento robusto de modernização do parque edificado, impulsionado pela disponibilidade de soluções industriais especializadas, o Brasil ainda enfrenta um hiato significativo. É notável a escassez de produção acadêmica robusta e de publicações literárias especializadas em retrofit. Consideramos, este, um fator crucial na avaliação do desenvolvimento e da consolidação dessa área. Percebeu-se grande dificuldade em encontrar
análises, principalmente dos aspectos financeiros, relacionados à prática de retrofit no Brasil, incluindo avaliações comparativas do cenário pré e pós promulgação das legislações locais, principalmente municipais, que incentivem o retrofit. A limitada disponibilidade de pesquisas aprofundadas e estudos de caso detalhados dificulta a disseminação de conhecimento técnico, a troca de experiências entre profissionais e a formação de uma base teórica sólida para as intervenções em edificações existentes. Essa lacuna no material de referência impacta diretamente a qualidade dos projetos de retrofit, a aplicação de tecnologias inovadoras e a própria percepção do mercado em relação ao potencial e aos benefícios da reabilitação urbana. A ausência de um corpo consistente de literatura também dificulta o estabelecimento de melhores práticas, a definição de indicadores de desempenho específicos para o contexto nacional e a criação de um diálogo interdisciplinar entre arquitetos, engenheiros, construtores e outros agentes envolvidos no processo de requalificação do patrimônio edificado. Conclui-se esta revisão com o seguinte dilema da causalidade: seria a ausência de demanda expressiva a causa do pouco estímulo ao investimento em inovação e na criação de produtos adequados para a modernização? Ou seria a falta de opções tecnológicas acessíveis e especializadas as quais, outrossim, limitam o crescimento da demanda por retrofitagem? Superar esse impasse requer estratégias que estimulem tanto a demanda por reabilitação quanto o desenvolvimento de uma indústria capaz de fornecer soluções eficientes e economicamente viáveis para a modernização de edifícios. De onde deve vir o primeiro passo? Surge a oportunidade que podemos chamar de “research agenda” , a qual deve envolver pesquisas que se proponham a estudar e comparar os efeitos das mudanças de legislação no cenário brasileiro de grandes cidades, levando em consideração, mormente, os aspectos financeiros, visto que este pode ser o passo inicial de mudança do panorama que agora se impõe.
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