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Roteiro condizente as ações a serem feitas para entrega da obra
Tipologia: Manuais, Projetos, Pesquisas
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Compartilhado em 01/10/2019
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HUGO SANTOS D'OLIVEIRA SANTOS JOÃO PEDRO DE QUEIRÓS SANTOS PABLO ZUMAÊTA COSTA SOLANGE MARIA GUEDES VIEIRA NEIVA
Hugo Santos D’Oliveira Santos João Pedro de Queirós Santos Pablo Zumaêta Costa Solange Maria Guedes Vieira Neiva
Trabalho de conclusão apresentado ao curso de especialização em gerenciamento de obras da UFBA como requisito parcial para a obtenção de título de especialista.
1 INTRODUÇÃO
O processo de finalização de obra requer a compatibilização de várias questões fundamentais para sua conclusão. A analise que foi feita abrange questões legais e operacionais que devem ser resolvidas em curto espaço de tempo, e que na maioria das vezes foge do controle de seus gestores. Então, buscou-se o controle das tarefas envolvidas em todo o processo com a função de orientar os gestores de obras a planejar as ações necessárias para a conclusão da mesma. Assim pode-se por exemplo prevenir problemas futuros com a antecipação de algumas das tarefas envolvidas cujos prazos serão indicados a seguir.
1.1 JUSTIFICATIVA
Diante de constantes problemas vivenciados por gestores de obras na finalização e entrega das mesmas, e objetivando minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e operacionais, é que foi elaborado este roteiro, com abordagem o mais próximo possível de todos os aspectos envolvidos no processo final de entrega de obras.
2 REVISÃO BIBLIOGRÀFICA
Todo trabalho está baseado principalmente em experiências pessoais de gestores de obras e documentação não publicada pelas construtoras, ou seja, documentos internos de trabalhos individuais para aprimoramento de seus métodos.
A pouca ou quase nenhuma bibliografia disponível, que relata mais diretamente esse assunto ficou restrita a ADEMI - BA (Associação de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia) com seu Manual do Proprietário, cartilhas da SUCOM (Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município), e o livro Controle do Processo de Projeto na Construção Civil da autora Margaret Souza , isso posto, fica o registro do ineditismo do roteiro proposto que contou com grandes dificuldades.
3 PROPOSTA DE TRABALHO
Estabelecer um roteiro com os principais assuntos abordados quando da finalização de uma obra. Este roteiro não se encontra necessariamente em ordem cronológica ou de importância por considerar-se que se trata de um conjunto de medidas interdependentes e que pela própria variabilidade de obras e situações vividas por cada gestor, preferiu-se então alertar para os assuntos mais pertinentes.
4 ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO
Foi feita uma análise de todas as tarefas envolvidas para a conclusão de uma obra que foram colocadas como dados do roteiro aqui proposto.
4.1 QUESTÕES LEGAIS
Neste item são abordadas todas as questões legais pertinentes a condução de um empreendimento até a sua fase de conclusão e entrega.
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto culminante, a solicitação de alvará de habite-se, que é emitido pela Prefeitura Municipal; todos os documentos necessários para obtenção do mesmo foram pesquisados, para que as dificuldades sejam amenizadas e os prazos sejam obedecidos. Este trabalho descrimina todas as condicionantes para sua obtenção.
O alvará de habite-se é concedido pela Prefeitura, pode ser solicitado através de requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos: petição comunicando a conclusão da obra, cópia do alvará de licença, anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado, prova de quitação do imposto territorial urbano, escritura registrada do terreno, projeto de modificação na forma do art. 24 do código de obras de Salvador e documentos de anuência das concessionárias de serviço publico. O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo.
Após a 1 a^ vistoria na obra, se ficar constatado algum problema na inobservância do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes no mesmo quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção do alvará.
As observações feitas pela prefeitura na vistoria, para obtenção do alvará, são as seguintes: o projeto deve estar integralmente executado conforme o aprovado pela mesma; tem que estar adequadamente pavimentado, todo o passeio adjacente
do Município, o processo será indeferido imediatamente, encerrando o processo de alvará de habite-se.
Após a solicitação do alvará de habite-se, o empreendedor deverá solicitar a certidão negativa de debito – CND do INSS ( Instituto Nacional de Seguridade Social). Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade de contribuições com a Seguridade Social. Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis.
A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo INSS.
O prazo de validade da CND será de 90 (noventa) dias contados a partir data de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela Internet, nas agências da previdência social ou através do previfone, com fornecimento pelo próprio interessado, do numero de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro.
Após a emissão do alvará de habite-se pode-se averbar a construção no cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do imóvel. O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá fornecer as seguintes certidões: positiva ou negativa de propriedade; positiva de
propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro teor.
O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda) para validar sua propriedade; para isso deverá providenciar os seguintes documentos: qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa de compra e venda entre as partes; certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor); certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho (em nome do vendedor); declaração do síndico (com firma reconhecida) que o condomínio está quitado; guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos). A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento.
Quando da solicitação do alvará de habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos.
A ligação definitiva de energia é solicitada por telefone ou carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto que ela aprovou no início da obra está conforme. Não havendo problemas e a depender do caso, ela ativa as unidades individualmente. Na utilização das áreas comuns, a ligação será em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue quando da entrada da solicitação do alvará de habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário.
A concessionária de telefonia, após solicitação do construtor, pode ser feita por telefone ou por documento protocolado, contendo os dados da obra. Deverá ser
Habite-se - Petição comunicando a conclusão
20 dias N/A
IPTU - Número da inscrição do terreno
10 dias N/A
CND – INSS - CPF ou CNPJ do solicitante.
10 dias Úteis
90 dias
AVERBAÇÃO (^) - Requerimento constando o número da matrícula no cartório.
05 dias Indeterminado
ESCRITURA - Qualificação das partes (CPF, dados pessoais) ou promessa de compra e venda.
05 dias indeterminado
foro (em nome do vendedor).
03 dias N/A
30 dias ou mais
15 dias ou mais
15 dias N/A
maior rapidez e menos risco, evitando possíveis prejuízos e/ou aumentando lucros. Outro ponto de influência que esses indicadores podem exercer está na consolidação da marca da empresa no mercado imobiliário, visto que quanto mais eficaz o obra se torna através de seus controles e medidas, mais clientes finais satisfeitos serão atraídos.
4.3 DESMOBILIZAÇÃO
Para retratar esse assunto devemos lembrar que a Desmobilização de um Empreendimento começa antes mesmo da limpeza do terreno, pois deverá fazer parte do Planejamento Executivo da obra.
Dentro desse Planejamento Executivo elaboramos um Plano de Qualidade ( ANEXO 05) onde relatamos as diretrizes gerais e as definições de responsabilidades.
Existem alguns tipos de desmobilização que podem ser considerados como parte integrante das obras, mais vamos nos ater aqui a três tipos deles :
1- Desmobilização de Materiais para Bota-Fora (Entulhos).
2- Desmobilização de Materiais Não Usados e / ou Reutilizáveis.
3- Desmobilização de Equipamentos.
No Item 1 (ANEXO 5 ITEM 8.6) , os entulhos gerados no canteiro de obras devem atender as exigências das Legislação Local , bem como as normas de segurança para acondicionamento e remoção dos diversos materiais , segundo a Norma Regulamentadora NR-18 (Norma Regulamentadora nº 18 sobre as Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção) no item de número 18.29 - Ordem e Limpeza , onde esse tema é abordado nos sub-itens de 18.29.1 a 18.29.5.
No Item 2, estão aí relacionados todos os materiais considerados "sobras" e que podem ainda ser utilizados, por exemplo temos o material de pintura, fios e cabos de redes provisórias, madeiramento dos barracões e silos, telhas, entre outros
e também estão os materiais que não chegaram a ser utilizados, tais como PVC, argamassas industrializadas, pisos, etc.
Para esses grupos de materiais há uma destinação específica, que na maioria dos casos vistos nas empresas é feito através de negociação interna entre os responsáveis diretos das obras sob supervisão em alguns casos da diretoria ou conduzidos a um local pré-determinado para estocagem e futura reutilização.
No item 03, os equipamentos podem ser classificados em próprios e não próprios no caso de aluguéis, com a desmobilização definida muitas vezes através do cronograma físico da obra (Ex: Gruas, Torres Hércules, etc.). Todos os materiais e equipamentos do barracão de escritórios, tais como computadores, aparelhos de ar condicionado, Fax, movelaria, instalações especiais e outros, terão o mesmo tratamento dado no item 2, negociação e/ou guarda para futura utilização.
Essas medidas quando aplicadas nas empresas e com o tempo se tornem filosofia na gestão dos materiais, visam auxiliar os responsáveis pela obra (engenheiros, equipes, diretores), no pós-entrega das obras evitando passivos financeiros (alugueis) ou situações desagradáveis com o cliente final, pois o que ocorre com grande facilidade nos canteiros de obra é a improvisação no trato dos diversos materiais que entram e saem, como os restos de equipamentos danificados que são guardados e os entulhos em áreas ditas "perdidas" nas garagens, ou terrenos baldios vizinhos, que podem vir acarretar multas, custo para retirada com a obra pronta e consequentemente insatisfação do Cliente.
4.4 ENTREGA DA OBRA
Neste item são abordados assuntos referentes a explicações e procedimentos para entrega da obra propriamente dita.
Os Clientes diretos podem ser devido a obras públicas ou particulares.
o vistoriador para última verificação, e se tudo estiver atendido a contento, dá como pronta a unidade.
O próximo passo é convidar o proprietário para receber a unidade, para isto existe outro documento específico que deverá ser preenchido e assinado durante a visita do proprietário (ANEXO 7). No caso da existência de alguma não conformidade relatada na vistoria, será feita a correção e remarcada outra visita para efetuar a segunda vistoria e assim até a entrega técnica da unidade.
Os serviços relatados na vistoria com o cliente serão corrigidos desde que as solicitações sejam procedentes e dentro do padrão de qualidade especificado para a obra.
Feita a entrega técnica ao cliente, que assina um documento aceitando a unidade (ANEXO 8), enviamos todas as chaves do imóvel ao setor de incorporação da empresa, que convida o proprietário para fazer a entrega oficial.
A entrega oficial das chaves, feita pelo setor de incorporação da empresa somente acontece após a entrega técnica. Para se proceder a entrega oficial é necessário que o cliente esteja rigorosamente em dia com as obrigações financeiras frente a empresa, e assinar os documentos necessários para este fim.
b. OBRA EM REGIME DE CONDOMÍNIO
A entrega das unidades de uma obra de condomínio segue as mesmas sequências de procedimentos utilizadas para uma obra de incorporação; as únicas diferenças são:
Neste tipo de obra existem as vistorias internas durante o decorrer da obra feita por um fiscal residente ou que acompanha a obra com visitas periódicas, solicitando a correção de todos os serviços não conformes. Isso se dá através de formulário especifico que pode sofrer variações de orgão para orgão fiscalizador.
Após a conclusão dos serviços da obra, constante no escopo do contrato, o fiscal dá como finalizada a obra, passando assim ao orgão contratante para fornecer a construtora o documento de recebimento da obra.
Os procedimentos adotados para a entrega das áreas comuns dos empreendimentos são basicamente os mesmos que contemplam as unidades autônomas.
Nas obras particulares tanto de Incorporação como de Condomínio, as empresas construtoras estimulam a formação de uma comissão de proprietários com ou sem o engenheiro fiscal contratado (no caso de condomínio), para que após todo o processo de vistorias internas feitas pela construtora, essa comissão, em data combinada venha executar sua vistoria nas diversas áreas e equipamentos.
Pode-se citar que é uma prática comum em quase todas as construtoras, cada qual com seus formulários e procedimentos na hora da vistoria, mas vale aqui ressaltar alguns itens que são indispensáveis para atender a entrega destas áreas.
A comissão deve ser orientada no formulário a verificar alguns itens e documentos que a maioria das pessoas leigas em construção desconhecem; como exemplo podemos citar:
1- Check List de equipamentos hidráulicos, elétricos e telefônicos.
2- Check List de Redes em Funcionamento (Água, Esgoto e Pluvial)
